Powierzchnia całkowita [PC] – iloczyn powierzchni zabudowy i liczby pełnych kondygnacji naziemnych
Przykład:
Budynek o 2 kondygnacjach naziemnych:
Powierzchnia zabudowy [PZ]:
Powierzchnia całkowita [PC] = 258,25 m2[PZ] x 2 [kondygnacje] = 516,50 m2
Uzasadnienie stosowania
Definicja powierzchni zabudowy i kondygnacji budynku jest rozumiana jednoznacznie a dodatkowo parametry te są dostępne a tym samym możliwe do zidentyfikowania i zweryfikowania. Jednostką porównawczą w całej bazie informacyjnej o transakcjach nieruchomości zabudowanych stanowi powierzchnia całkowita PC obliczona dla wszystkich nieruchomości w jednolity sposób. Znacznie mniej wygodnym oraz mniej jednoznacznym parametrem porównawczym okazuje się w praktyce powierzchnia użytkowa [PU] obiektów stanowiących zabudowę. W zależności od zastosowanej normy obliczeniowej powierzchnia użytkowa może być obliczana wg różnych zasad i dawać różne wielkości. Praktycznym problemem jest fakt, że nie ma możliwości zweryfikowania poprawności określonej powierzchni użytkowej oraz ustalenia wg jakiej zasady i normy została obliczana powierzchnia użytkowa. Ewentualna weryfikacja powierzchni użytkowej musiałaby się wiązać z koniecznością dokonywania inwentaryzacji obiektów stanowiących zabudowę co zważywszy na obszerność baz informacyjnych (tysiące obiektów) z praktycznego punktu widzenia nie jest ani możliwe ani też uzasadnione z punktu widzenia wyceny nieruchomości.
FAQ:
Jaki jest cel ujednolicania powierzchni obiektów w wycenie nieruchomości?
Praktyka a także intuicja wskazują, że powierzchnia zabudowy jest cechą nieruchomości mającą wpływ na jej cenę. Należy się spodziewać, że w typowych sytuacjach cena nieruchomości zabudowana budynkiem biurowym o powierzchni np. 2500 m kw. będzie wyższa od ceny nieruchomości zabudowanej podobnym obiektem o powierzchni 1000 m kw. Zadaniem procesu wyceny nieruchomości (ściślej analizy rynku nieruchomości) jest zbadać i stwierdzić wpływ poszczególnych cech nieruchomości na ceny oraz określić wymiar liczbowy tego wpływu. Jedną z kluczowych cech jest, w przypadku nieruchomości zabudowanych, powierzchnia budynków stanowiących zabudowę. Badanie wpływu poszczególnych cech na ceny wymaga by parametry określające te cechy ustalane były w sposób jednolity i jednoznaczny.
Ogólna idea dokonywania porównań wynika z przepisów prawa. W świetle przepisów prawa (art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami) podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. … Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej.
Różne normy i zasady określania powierzchni użytkowej [PU]
według PN-70/B-02365
Powierzchnia użytkowa – powierzchnia pomieszczeń służących do zaspakajania potrzeb związanych bezpośrednio z przeznaczeniem budynku (lub jego wydzielonej części) na wszystkich kondygnacjach.
Przykładowe zasady obmiaru: 1,0 m nad podłogą, w stanie surowym (bez tynków i okładzin (dodaje się odpowiednio po 2 cm lub 3 cm)).
Powierzchnie pomieszczeń o : wysokości większej lub równej 2,20 m zalicza się w 100%, o wysokości od 1,40 m do 2,20 m w 50%, o wysokości mniejszej od 1,40 m pomija się. Nie zalicza się do pow. lokalu mieszkalnego lub użytkowego loggii, balkonów, tarasów, jeżeli nie są zamknięte ze wszystkich stron. Wnęki w ścianach do 0,1 m2 pomija się a powyżej 0,1 m2 dodaje się. Przejścia w ścianach i drzwiach nie dodaje się
według PN-ISO 9836:1997
Powierzchnia użytkowa jest to część powierzchni kondygnacji netto, która odpowiada celom i przeznaczeniu budynku. Gdzie: „powierzchnia kondygnacji netto jest powierzchnią ograniczoną przez elementy ograniczające”.
Przykładowe zasady obmiaru: na poziomie podłogi, wymiary ustala się dla budynku w stanie wykończonym to jest z uwzględnieniem tynków i wykładzin, ale z pominięciem listew przypodłogowych, progów, cokołów, itp., norma nie przewiduje uwzględniania w obliczaniu powierzchni skosów sufitów.
według ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego
Powierzchnia użytkowa lokalu – należy przez to rozumieć powierzchnię wszystkich pomieszczeń znajdujących się w lokalu, a w szczególności pokoi, kuchni, spiżarni, przedpokoi, alków, holi, korytarzy, łazienek oraz innych pomieszczeń służących mieszkalnym i gospodarczym potrzebom lokatora, bez względu na ich przeznaczenie i sposób używania; za powierzchnię użytkową lokalu nie uważa się powierzchni balkonów, tarasów i loggii, antresoli, szaf i schowków w ścianach, pralni, suszarni, wózkowni, strychów, piwnic i komórek przeznaczonych do przechowywania opału.
według ustawy o podatku od spadków i darowizn
Powierzchnia użytkowa budynku (lokalu) – powierzchnia mierzona po wewnętrznej długości ścian pomieszczenia wszystkich kondygnacjach (podziemnych i nadziemnych, z wyjątkiem po-wierzchni piwnic i klatek schodowych oraz szybów dźwigów.
Powierzchnie pomieszczeń lub ich części oraz część kondygnacji o wysokości w świetle od 1,40 do 2,20 m zalicza się do powierzchni użytkowej w 50%, a jeżeli wysokość jest mniejsza niż 1,40 m – powierzchnię tę pomija się.
według ustawy o podatkach i opłatach lokalnych
Powierzchnia użytkowa budynku lub jego części – powierzchnia mierzona po wewnętrznej długości ścian na wszystkich kondygnacjach, z wyjątkiem powierzchni klatek schodowych oraz szybów dźwigowych. Za kondygnację uważa się również garaże podziemne, piwnice, sutereny i poddasza użytkowe.
Powierzchnie pomieszczeń lub ich części oraz część kondygnacji o wysokości w świetle od 1,40 do 2,20 m zalicza się do powierzchni użytkowej budynku w 50%, a jeżeli wysokość jest mniejsza niż 1,40 m – powierzchnię tę pomija się.