Trzy metody wyceny wartości rynkowej (WR) nieruchomości w podejściu porównawczym

Zgodnie z §4.1. Rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego:
„W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku.”

W podejściu porównawczym więc są trzy równouprawnione metody wyceny, w których określa się wartość rynkową (WR) nieruchomości. Są to: metoda porównywania nieruchomości parami (MPNP), metoda korygowania ceny średniej (MKCŚ) i metoda analizy statystycznej rynku (MASR).

Wszystkie trzy służą określaniu wartości rynkowej (WR), tj. do wyceny indywidualnej nieruchomości. Zgodnie z art. 152 ust. 2 i 3 . Ustawy o gospodarce nieruchomościami:
„2. Wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich.
3. Przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego określa się wartość rynkową nieruchomości.(…)”
Przepisy obowiązującego w Polsce (oraz powszechnie także na świecie) prawa są w tej sprawie całkowicie jasne a clara non sunt interpretanda.

Trzy metody ale którą wybrać?

Zgodnie z art. 154. ust. 1. Ustawy o gospodarce nieruchomościami:
„Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych”.

Należy więc przeanalizować założenia metodyczne i wynikające z tego możliwości zastosowania trzech poszczególnych metod wyceny w podejściu porównawczym. Dla jakich celów zostały one stworzone, na jakim materiale bazują, jak obchodzą się z tym materialem i jakie są, w związku z tym ich ograniczenia.

Analiza założeń metodycznych i obliczeniowych dwóch najczęściej wykorzystywanych w podejściu porównawczym metod: metody korygowania ceny średniej (MKCŚ) oraz metody porównywania nieruchomości parami (MPNP) pokazują, że dla nieruchomości gruntowych, traktowanych jako ogół możliwych, a nie jedynie najprostszych przypadków, w ogólności nie mają one zazwyczaj realnego i efektywnego zastosowania.

Metody te zostały stworzone i pomyślane jako metody bardzo proste, do zastosowania w prostych sytuacjach, dla prostych wycen prostych obiektów, takich jak lokale mieszkalne, domki jednorodzinne i standardowe działki pod budownictwo. Zastosowanie ich w przypadkach trudniejszych, wykraczających poza łatwe sytuacje prowadzi praktycznie zawsze do wyników oszacowania bądź błędnych, bądź w najlepszym wypadku nieuzasadnionych.

Spowodowane jest to znacznym zróżnicowaniem cech nieruchomości gruntowych na terenach zurbanizowanych: lokalizacji ogólnej i szczegółowej, intensywności możliwej zabudowy i jej wysokości, wielkości gruntu, jego kształtu, usytuowania względem układu drogowego, uzbrojenia w poszczególne media, udziału różnych typów powierzchni, występowania różnych stref i ograniczeń, różnych stanów planistycznych, liczby działek itd., którego to zróżnicowania obie te proste metody, tj. MKCŚ i MPNP) nie są w stanie uwzględnić.

W jeszcze większym stopniu odnosi się to do wyceny nieruchomości o jeszcze większym stopniu skomplikowania i zróżnicowania cen i cech rynkowych jakimi są nieruchomości komercyjne, gdzie występuje zróżnicowanie lokalizacji ogólnej i szczegółowej, wielkości zabudowy i wielkości gruntu, usytuowania względem układu drogowego, stanu technicznego, standardu, nowoczesności, udziału różnych typów powierzchni, liczby budynków, liczby pięter, podpiwniczenia, rodzaju zabudowy i jej wieku, konstrukcji, technologii itd.

Możliwość zastosowania metody korygowania ceny średniej (MKCŚ)

Analiza uwarunkowań metodycznych wykazuje, że metoda korygowania ceny średniej (MKCŚ) nie może mieć dla wyceny nieruchomości gruntowych z uwzględnieniem wszystkich zagadnień i celów, jakie stoją przed wyceną (np. renta planistyczna, renta podziałowa, opłaty adiacenckiej z tytułu podłączenia do mediów lub wybudowania drogi, aktualizacja opłat z tytułu użytkowania wieczystego itd.) efektywnego zastosowania. Wynika to z samych założeń tej metody, której istotą jest korygowanie ukształtowanej ceny typowej, średniej dla zbioru nieruchomości podobnych.

Mamy więc do czynienia z dwoma możliwymi przypadkami:
– albo w ogóle nie ma wystarczającej liczby nieruchomości wystarczająco mało zróżnicowanych pod względem stanów cech aby można było w ogóle zastosować MKCŚ;
– albo jako podstawę wyceny przyjmuje się zbiór nieruchomości istotnie zróżnicowanych pod względem stanów cech, co powoduje, że jest oczywiste, że nie ma mowy o kształtowaniu się jakiejś typowej, średniej ceny dla nieruchomości o zróżnicowanym przeznaczeniu ze względu na sposób optymalnego wykorzystania terenu nieruchomości, wielkość uzbrojenie i inne tego typu cechy.

Metoda korygowania ceny średniej (MKCŚ) jest efektywna jedynie przy określaniu wartości nieruchomości, dla których istnieje masowy, stabilny obrót a cechy nieruchomości są silnie zestandaryzowane, jednoznacznie określone pod względem funkcjonalnym i mało zmienne.
Dotyczy to np. lokali mieszkalnych, gdzie można mówić np. o średniej cenie lokali mieszkalnych na danym osiedlu lub w dzielnicy miasta, która może być poziomem wyjściowym wyceny. Rynek gruntów, szczególnie na obszarach zurbanizowanych, nie należy jednak do tego typu rynków. Wprawdzie z każdego, dowolnego, zbioru cen transakcyjnych da się wyliczyć jakieś średnie (średnią arytmetyczną, geometryczną lub medianę) ale nie oznacza to, że stanowią one reprezentatywną miarę tendencji centralnej efektywnie charakteryzującą dany rynek.

W związku z tym zastosowanie metody korygowania ceny średniej (MKCŚ) jest dla nieruchomości gruntowych bardzo ograniczone i dotyczyć może w zasadzie jedynie tych rzadkich przypadków gdy na danym terenie (dzielnica, osiedle) występuje masowy obrót standardowymi działkami pod budownictwo jednorodzinne uzyskanymi z podziałów dużych terenów. W pozostałych przypadkach, metoda korygowania ceny średniej (MKCŚ) nie może w ogóle mieć efektywnego, prowadzącego do właściwych wyników zastosowania.

Możliwość zastosowania metody porównywania nieruchomości parami (MPNP)

Analiza uwarunkowań metodologicznych wykazuje, że metoda porównywania nieruchomości parami (MPNP) także nie może mieć w przypadku wyceny nieruchomości gruntów niezabudowanych o zróżnicowanym przeznaczeniu, wykorzystaniu i innych cechach rynkowych, efektywnego zastosowania.

Wynika to z faktu samych założeń tej metody, której istotą jest korygowanie cen nieruchomości w zakresie niewielkiej liczby cech rynkowych, przy niewielkich różnicach w stanach cech, mających stosunkowo niewielki wpływ na wartość.

Dla nieruchomości tego typu (nieruchomości gruntowych na terenach zurbanizowanych) zazwyczaj nie da się w ogóle znaleźć nieruchomości na tyle mało różniących się od szacowanej aby można było je porównywać w sposób bezpośredni ze względu na niewiele się różniące nieliczne cechy przy zasadniczym bliskim podobieństwie większości cech.

Można tego dokonać jedynie:
– albo poprzez pominięcie cech rzeczywiście różnicujących nieruchomości porównywane, co prowadzi do pozornego, rzekomego bliskiego podobieństwa nieruchomości porównywanych (np. pominięcie kształtu nieruchomości, dostępności poszczególnych mediów, współczynnika intensywności zabudowy, liczby działek itd.);
– albo takie określenie cech nieruchomości, które w rzeczywistości nie opisują realnie występujących różnic między nieruchomościami. Np. określenia typu dobry/średni/zły lub określenie wielkości nieruchomości wg np. dwóch stanów „do 5000 m2” i „ponad 5000 m2”, pozwala na przyjmowanie jako rzekomo podobnych nieruchomości o stanach w rzeczywistości bardzo zróżnicowanych. W skrajnym przypadku może to przyjąć (przypadek autentyczny) karykaturalną postać przyjęcia 3 cech rynkowych o dwóch stanach, co powoduje, że na całym analizowanym rynku całego miasta występuje jedynie 6 możliwych cen nieruchomości.

Metoda porównywania nieruchomości parami (MPNP) jest efektywna dla nieruchomości, dla których istnieje obrót mniej stabilny i mniej masowy niż w przypadku wymogów dla zastosowania MKĆŚ, na tyle rzadki aby trudno było mówić o bezpośrednim kształtowaniu się jakichś średnich cen, ale same nieruchomości muszą być stosunkowo mało skomplikowane jeśli idzie o cechy rynkowe i mało zróżnicowane co do cech rynkowych i w związku z tym można wprowadzać stosunkowo niewielkie poprawki dla stosunkowo niewielkich różnic w ich cechach rynkowych.
Dotyczy to np. domów jednorodzinnych lub działek pod takie budownictwo, gdzie obrót jest mniej płynny ale zróżnicowanie cech i stanów cech nieruchomości stosunkowo niskie. Rynek gruntów o zróżnicowanym przeznaczeniu i funkcjonalności (nieruchomości gruntowych na terenach zurbanizowanych) nie należy do tego typu rynków i w związku z tym zastosowanie metody porównywania nieruchomości parami (MPNP) jest dla tego typu nieruchomości bardzo ograniczone i dotyczy sytuacji raczej wyjątkowych.

Możliwość zastosowania metody analizy statystycznej rynku (MASR)

Uwzględniając uwarunkowania metodologiczne oraz analizowany rynek w przypadku rynków nieruchomości, dla których w żadnym wypadku nie mamy do czynienia ani z płynnym masowym rynkiem mocno ujednoliconych przedmiotów, na którym można mówić o jakichś cenach średnich, ani z rynkiem nieruchomości bardzo podobnych, o mało zróżnicowanych cechach, jedyną metodą, która jest w stanie uchwycić i uwzględnić znaczne zróżnicowanie występujących cech rynkowych nieruchomości na rynku i ich stanów oraz wpływ tego zróżnicowania na osiągane ceny na rynku nieruchomości jest metoda analizy statystycznej rynku (MASR).

Istota tej metody polega na przeanalizowaniu wpływu zmienności cech nieruchomości na ich ceny, w drodze przeanalizowania pełnego spektrum zmienności cech i cen występujących na rynku.

Aby móc uzyskać dobre i efektywne wyniki analizy należy zebrać wystarczająco liczny (w zależności od analizowanego rynku zazwyczaj do kilkudziesięciu do kilku tysięcy), obejmujący wystarczająco zróżnicowane sytuacje pod względem występowania wśród transakcji będących podstawą analizy rynku różnych cech aby można było dokonać analizy wpływu różnic w tych cechach na różnice w cenach osiąganych na rynku. Czyli zgromadzony materiał badawczy dla analizy rynku powinien być jak najbardziej liczny i zróżnicowany.

Należy zauważyć, w wypadku metody analizy statystycznej rynku (MASR) mamy do czynienia z sytuacją przeciwną niż w wypadku metody porównywania nieruchomości parami (MPNP) i metody korygowania ceny średniej (MKCŚ).
W wypadku MPNP i MKĆŚ pożądane jest aby nieruchomości stanowiące podstawę wyceny były jak najprostsze i jak najmniej zróżnicowane pod względem stanów cech, czyli jak najbardziej podobne, bo tylko wtedy efektywnie zachodzą warunki możliwości użycia tych metod. Wynika to z faktu, że podstawą oszacowania w obu tych metodach jest zawsze zbiór nieruchomości podobnych.

W wypadku MASR sprawa ma się inaczej. Zgodnie z przepisami prawa (i logiką) podstawą wyceny nie jest tu zbiór nieruchomości jak najbardziej podobnych lecz zbiór reprezentatywny nieruchomości (próba reprezentatywna lub czasem cała populacja), którego zadaniem jest odwzorowywać zmienność występującą na rynku i wpływ zmienności poszczególnych cech rynkowych na zmienność cen na analizowanym rynku. W związku z tym zadaniem doboru bazy transakcyjnej nieruchomości do wyceny metodą analizy statystycznej rynku (MASR) jest taki dobór transakcji nieruchomościami o zróżnicowanych cenach i zróżnicowanych stanach cech rynkowych aby w drodze analizy rynku metodami statystycznymi można było w sposób zobiektywizowany i uzasadniony merytorycznie uchwycić, udowodnić i zmierzyć w postaci liczbowej.

Uwzględniając zapisy Ustawy i Rozporządzenia oraz uwzględniając aktualną dostępność danych o cenach i cechach nieruchomości na rynku, umożliwiającą analityczne wyliczenie wpływu zarówno odpowiednio długich szeregów czasowych jak i zróżnicowania poszczególnych cech rynkowych na wartość nieruchomości poprzez zbudowanie w oparciu o metody statystyczne modelu wartości nieruchomości rozumianego jako matematyczny/ekonometryczny algorytm określania wartości nieruchomości (inaczej: metoda hedoniczna, model hedoniczny, tzn. określający ceny/wartość na podstawie cech/użyteczności. ang.: hedonic pricing method, hedonic regression), najlepszą i najbardziej uniwersalną (choć wymagającą od rzeczoznawców majątkowych zastosowania najbardziej zaawansowanej wiedzy specjalistycznej i najwięcej pracy przy gromadzeniu, opisie i analizie danych rynkowych) metodą wyceny w podejściu porównawczym, jest metoda analizy statystycznej rynku (MASR).

Eliminacja wad MKCŚ i MPNP dotyczących tendencyjnego doboru transakcji lub braku podobieństwa nieruchomości

Należy w związku z tym zauważyć, że metoda analizy statystycznej rynku (MASR) jako jedyna pozbawiona jest także pewnej wady, bardzo kłopotliwej i bardzo obniżającej wiarygodność dwóch pozostałych metod wyceny w podejściu porównawczym. Inaczej niż w przypadku MKĆŚ i MPNP w wypadku MASR nie istnieje w ogóle konieczność zastosowania procedury doboru mniejszego zbioru nieruchomości jako podstawy oszacowania. Wynika to z faktu, że wycena nieruchomości metodą analizy statystycznej rynku (MASR) oparta jest o wypracowaną na podstawie całej dostępnej informacji rynkowej, jednolitą dla całego rynku formułę kalkulacyjną (model wyceny nieruchomości).

Inaczej mówiąc, w wycenie metodą analizy statystycznej rynku (MASR) podstawą wyceny nie są pojedyncze transakcje ale model wyceny uzyskany w drodze analizy transakcji i informacji z całego badanego rynku. Transakcje, opisy cech rynkowych nieruchomości i analiza służą w tej metodzie jedynie jako etap pośredni, tj. służą do wypracowania modelu wyceny, za pomocą którego dokonuje się następnie wyceny nieruchomości.

Nie istnieje więc przy wycenie nieruchomości metodą analizy statystycznej rynku (MASR) ryzyko i niebezpieczeństwo tendencyjnego doboru nieruchomości porównawczych do wyceny, czy to poprzez tendencyjny dobór ze względu na ceny (tzw. pozycjonowanie cenowe: wybór tańszych lub droższych transakcji w zależności od celu wyceny) lub nieadekwatny dobór ze względu na cechy (brak rzeczywistego podobieństwa), które zachodzi w metodzie korygowania ceny średniej (MKCŚ) oraz w metodzie porównywania nieruchomości parami (MPNP). Przy szacowaniu nieruchomości metodą analizy statystycznej rynku (MASR) wycena opiera się w sposób jednolity o ten sam zbiór transakcji, na podstawie którego dokonano analizy rynku.

W efekcie, w wypadku zastosowania w wycenie nieruchomości metody analizy statystycznej rynku (MASR), dla rynku, dla którego w procesie wyceny stworzono bazę informacji o cenach i cechach nieruchomości, dokonano analizy rynku oraz zbudowano model wartości nieruchomości, uzyskuje się zawsze tożsame i jednolite wyniki wyceny przy jednolitym określeniu stanów cech rynkowych nieruchomości, bez jakiejkolwiek możliwość manipulowania wynikiem poprzez intencjonalny dobór transakcji użytych do wyceny.

Tomasz Kotrasński, MPAI
Polski Instytut Wyceny
szef Działu Analiz realexperts.pl
wycena.com.pl