W orzecznictwie sądów administracyjnych utrwaliły się dwa rozbieżne poglądy na temat sposobu określania wartości nieruchomości na potrzeby ustalania opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości. Pierwszy pogląd wyrażony został m in. w wyroku I OSK 2342/12: „… przepis art. 98a ust.1 nie pozostawia biegłemu pełnej swobody co do sposobu wyceny, dokonywanej dla potrzeb ustalenia opłaty adiacenckiej. Wycenie takiej bowiem podlega nie działka, czy działki a nieruchomość – jako całość. Zatem zarówno przed podziałem nieruchomości, jak i po jej podziale, szacunek winien być dokonywany w stosunku do całości gruntu, bo tylko on stanowi nieruchomość gruntową. Tak też powinien być oceniany pod względem poszczególnych cech charakterystycznych.” Natomiast drugi, odmienny pogląd przedstawiony został m.in. w wyroku I OSK 2948/12: „… nie ma w ocenie Naczelnego Sądu Administracyjnego przeszkód, aby wycena wartości podzielonej działki była sumą działek na nią się składających po podziale, co ma konsekwencje dla wyboru wielkości działek porównywanych. Zasada wyceny zgodnie z wartością rynkową działki, ujęta w art. 151 ust.1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wymaga, aby wycena ta uwzględniała faktyczne realia możliwości sprzedaży działek mniejszych, w rozmiarach po podziale.” Treść przytoczonych wyroków sugeruje dwa różne i wykluczające się sposoby szacowania nieruchomości dla omawianego celu, i każdy ze sposobów prowadzi do innej wartości nieruchomości a co za tym idzie innej wysokości opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości.

W praktyce wybór właściwego sposobu wyceny nieruchomości spoczywa na biegłym rzeczoznawcy majątkowym ponoszącym zawodowe konsekwencje dokonywanego wyboru (Art. 154. 1. UoGN). Obowiązkiem biegłego, specjalisty z zakresu szacowania wykonującego wycenę nieruchomości jest odpowiednio uzasadnić sposób szacowania z punktu widzenia wiedzy specjalistycznej. Tok rozumowania prowadzący do uzasadnienia zastosowanego sposobu szacowania przedstawiony zostanie na przykładzie wyceny nieruchomości gruntowej niezabudowanej zlokalizowanej w Warszawie, która w dalszej części omówiona została szerzej. Wartość rynkowa tej nieruchomości według stanu po dokonanym podziale określona zgodnie z sugestią zawartą w wyroku I OSK 2342/12 tj. gdy nieruchomość traktowana jest jako całość wyniosła 2.590.991,-zł. Natomiast gdy wycena wykonana została zgodnie z sugestią zawartą w wyroku I OSK 2948/12 tj. gdy wartość nieruchomości została określona jako suma pojedynczych działek traktowanych jako odrębne nieruchomości wartość nieruchomości po podziale wyniosła 2.917.859,-zł. Sposób szacowania dla stanu nieruchomości przed dokonaniem podziału nie budzi kontrowersji, dla obu przypadków jest jednakowy a oszacowana wartość dla tego stanu wyniosła 2.451.228,-zł. Z powyższego wynika, że sposób szacowania istotnie wpływa na wymiar wzrostu wartości rynkowej nieruchomości na skutek dokonanego podziału.
Dla pierwszego sposobu wyceny wzrost wynosi 139.763,-zł natomiast w drugim przypadku wzrost jest ponad trzykrotnie większy (!) i wynosi 466.631,-zł. Silne uzależnienie wartości rynkowej nieruchomości dla jej stanu po dokonaniu podziału od zastosowanego sposobu szacowania wymaga szczegółowego omówienia z punktu widzenia wiedzy specjalistycznej potrzebnej przy wycenie nieruchomości.

Rys. 1 – Wpływ sposobu szacowania sugerowanego w wyrokach sądowych na wartość rynkową nieruchomości dla stanu po dokonaniu podziału.

Szczegółowa analiza zagadnienia wyceny na potrzeby ustalania opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości dokonana na podstawie przykładowej nieruchomości wskazuje, że z punktu widzenia wiedzy specjalistycznej za właściwy i uzasadniony uznać należy ten sposób wyceny, w którym nieruchomość traktowana jest jako całość. Natomiast określanie wartości rynkowej po podziale jako sumy pojedynczych działek traktowanych jako odrębne nieruchomości z punktu widzenia wiedzy specjalistycznej nie znajduje uzasadnienia. W niniejszym artykule na przykładzie praktycznym przedstawione zostały kolejne etapy oraz konkretne elementy składowe procesu wyceny, uzasadniono wybór zastosowanej metody wyceny a następnie omówiono wynik wyceny dla dwóch rozpatrywanych sposobów wyceny.

1. Elementy składowe procesu wyceny nieruchomości

W świetle obowiązujących przepisów proces wyceny składa się z trzech głównych etapów:

1. gromadzenie informacji o dokonywanych transakcjach (Art. 153. 1. UoGN, § 4. 1. RozpWycena),

2. przeprowadzanie analizy zgromadzonego materiału informacyjnego (§ 3. 2. RozpWycena),

3. sporządzanie operatów szacunkowych (UoGN, RozpWycena) przy wykorzystaniu wyników analiz danych rynkowych.

Skrótowo rzecz ujmując można więc stwierdzić, że warunkiem koniecznym wykonania prawidłowej wyceny nieruchomości jest przeprowadzenie analizy rynku nieruchomości na podstawie uprzednio zebranych danych rynkowych obejmujących ceny transakcyjne oraz cechy rynkowe nieruchomości wpływające na poziom ich cen a także warunki zawarcia transakcji.

2. Omówienie zawartości przykładowego zbioru informacji potrzebnego do wyceny dla celu ustalania opłaty adiacenckiej z tytułu podziału

Wyceny nieruchomości na potrzeby ustalania opłat adiacenckich dokonywane są bez uwzględnienia części składowych nieruchomości wobec czego dla tego akurat celu niezbędne jest skompletowanie informacji o transakcjach nieruchomości gruntowych niezabudowanych. Na wstępie należy zadać sobie pytanie co w tym przypadku należy rozumieć pod pojęciem zbioru danych informacyjnych o transakcjach rynkowych? Odpowiedź wynika z treści art. 153 ust. 1 Ustawy oraz w § 4. 1. Rozporządzenia: Pod pojęciem zbioru danych informacyjnych należy rozumieć zbiór informacji zawierający ceny i cechy nieruchomości wpływające na poziom cen. Przyporządkowywanie cen transakcyjnych poszczególnym transakcjom nie budzi wątpliwości. Wyjaśnienia może natomiast wymagać omówienie sposobu określania cech nieruchomości wpływających na ceny. Otóż miejscem, w którym należy szukać wiedzy o sposobie identyfikowania i określenia cech nieruchomości wpływających na ceny/wartość oraz o metodologii określania takiego wpływu jest analiza rynku wymagana zresztą zgodnie z § 3. 2. RozpWycena.

W omawianym przykładzie wycena dokonywana była na obszarze m.st. Warszawy. Z zawartości Rejestru Cen i Wartości Nieruchomości prowadzonego przez Powiatowy Ośrodek Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej wynika, że w Warszawie na przestrzeni ostatnich 5 lat odnotowano około 3,5 tysiąca transakcji rynkowych nieruchomościami gruntowymi niezabudowanymi. Zawartości rejestru w żadnym razie nie należy jednak utożsamiać ze zbiorem danych informacyjnych niezbędnym dla przeprowadzenia wyceny. Rejestr zawiera jedynie informacje o cenach transakcyjnych oraz dane wieczystoksięgowe i podstawowe parametry nieruchomości stanowiące punkt wyjścia do stworzenia zbioru danych wymaganego i potrzebnego w procesie szacowania a więc zbioru zawierającego ceny i cechy nieruchomości wpływające na poziom cen. Pokonanie dystansu pomiędzy zawartością Rejestru Cen i Wartości a niezbędnym dla przeprowadzenia procesu szacowania zbiorem danych informacyjnych wymaga mozolnej pracy potrzebnej do zidentyfikowania i opisania cech nieruchomości i ich stanów. Pomocą w tej pracy są ewidentnie aktualny stan i dostępność publicznych źródeł informacji o nieruchomościach oraz współczesne możliwości techniczne i technologiczne istotnie ułatwiające obsługę dużych zasobów informacji. Wszystko to nie zmienia jednak faktu, że tę konieczną pracę trzeba mimo wszystko wykonać aby sensownie i zgodnie z prawem obsłużyć proces szacowania.

Uzasadnionym pragnieniem zawodowym biegłych rzeczoznawców majątkowych jest osiągnięcie stanu idealnego jakim jest wejście w posiadanie wszelkich dostępnych informacji o transakcjach rynkowych nieruchomości podobnych. Jakość i kompletność zbioru informacji rynkowych ma bowiem bezpośredni wpływ na jakość wartości rynkowych określanych w toku wyceny. Aby rzeczowo i sensownie rozsądzić, które nieruchomości można faktycznie uznać za bardziej, a które za mniej podobne do nieruchomości wycenianej należy rozpoznać cechy ogółu dostępnych nieruchomości podobnych. Zwykle wycena dokonywana jest przy wykorzystaniu fragmentarycznych i niepełnych zbiorów informacji rynkowych. Choć upragniony stan jest coraz bardziej możliwy do osiągnięcia to w praktyce zawodowej wciąż należy do rzadkości. Aby w omawianym przypadku zapewnić maksymalny obiektywizm przy porównywaniu dwóch różnych sposobów wyceny przykładowej nieruchomości do szacowania posłużono się kompletnym zbiorem danych informacyjnych obejmującym wszystkie dostępne transakcje nieruchomości gruntowych niezabudowanych o zestawionej niżej zawartości, które odnotowano na obszarze m. st. Warszawy w latach 2009-2014 (około 3,5 tysiąca). Zgodnie z wymogami prawa zbiór ten zawiera ceny oraz niżej wyszczególnione cechy nieruchomości mające wpływ na ceny:

1. Cena transakcyjna
1.1 Cena netto
1.2. Cena brutto
1.3. VAT
1.4. Stawka VAT
2. Data transakcji
3. Rodzaj prawa do nieruchomości
4. Obręb, dzielnica i podzielnica (MSI)
4.1 OBR Obręb geodezyjny
4.2 DZIEL Dzielnica m.st. Warszawy
4.3 MSI Obszar MSI (poddzielnica)
5. Geokody i odległość od centrum
5.1 GEO_N Szerokość geograficzna N
5.2 GEO_E Długość geograficzna E
5.3 ODL_C Odległość od centrum w km
6. Powierzchnia i kształt nieruchomości
6.1 POW Powierzchnia nieruchomości w m2
6.2.1 OBW Obwód nieruchomości w m
6.2.2 WK Współczynnik kształtu nieruchomości
7. Topologia i liczba działek
7.1 LDZ Liczba działek
7.2 POD Typ podziału na działki
7.3 CGO Ciągłość obszaru
8. Lokalizacja względem dróg
8.1 DRP Rodzaj drogi publicznej (stany cechy: DK-droga krajowa, DP-droga powiatowa, DG-droga gminna, DW-droga wewnętrzna)
8.2 DOST Dostęp z drogi publicznej (stany cechy: Wjazd bezpośredni z drogi, Wjazd przez służebność, Wjazd przez kompleks zabudowy, Wjazd pośredni z drogi, Wjazd drogą wewnetrzną, Wjazd nieuregulowany, Wjazd utrudniony/niemożliwy)
9. Uzbrojenie terenu nieruchomości
9.1 EE Energia elektryczna (stany cechy: podłączona, w pobliżu, w zasięgu, poza zasięgiem)
9.2 WOD Wodociąg (stany cechy: podłączona, w pobliżu, w zasięgu, poza zasięgiem)
9.3 KAN Kanalizacja (stany cechy: podłączona, w pobliżu, w zasięgu, poza zasięgiem)
9.4 CO Centralne ogrzewanie (stany cechy: podłączona, w pobliżu, w zasięgu, poza zasięgiem)
9.5 GAZ Gaz (stany cechy: podłączona, w pobliżu, w zasięgu, poza zasięgiem)
10. Stan planistyczny nieruchomości i decyzje
10.1 STR_S Strefa funkcjonalna studium
10.2 TYP Typ funkcjonalny studium
10.3 S_PLAN Stan planistyczny/decyzja
11. Intensywność i wysokość zabudowy
11.1 WIZ_S Wsp. intens. zabudowy wg Studium
11.2 WIZ Wsp. intens. zabud. (mpzp, decyzja, faktyczn.)
11.3 WYS_S Wysokość dopuszczalna wg Studium
11.4 WYS Wysokość dopuszczalna (mpzp, decyzja, faktyczn.)
11.5 %_PBC Pow. biologicznie czynna (%PBC)
12. Hałas lotniczy (LDWN)
12.1 HL_LDWN Hałas lotniczy LDWN (ponad 44 dB)
13. Sposób optymalnego wykorzystania (SOW) nieruchomości – udział [%]
13.01 %_HW Handel wielkopowierzchniowy
13.02 %_UC Usługi centrotwórcze
13.03 %_UH Usługi handlu
13.04 %_U Usługi komercyjne
13.05 %_UN Usługi niekomercyjne
13.06 %_MWU Mieszkaniowe wielorodzinne z usługami
13.07 %_MW Mieszkaniowe wielorodzinne
13.08 %_MNU Mieszkaniowe jednorodzinne z usługami
13.09 %_MN Mieszkaniowe jednorodzinne
13.10 %_MNZ Mieszkaniowe rezydencjalne
13.11 %_PU Przemysłowo-usługowe
13.12 %_KOM Komunikacja
13.13 %_INFR Infrastruktura
13.14 %_ZB Zieleń z dopuszczalnością zabudowy
13.15 %_ZN Zieleń bez dopuszczalności zabudowy
13.16 %_LZ Lasy
13.17 %_RB Rola z dopuszczalnością zabudowy
13.18 %_RN Rola bez dopuszczalności zabudowy
14. Obszary i strefy ograniczeń nieruchomości – obszar 
14.1 %_BZ_POW Obszar bezpośredniego zagrożenia powodzią
14.2 %_PZ_POW Obszar pośredniego zagrożenia powodzią
14.3 %_OBS Strefa obsuwania mas ziemnych
14.4 %_PRZYR Strefy ograniczeń przyrodniczych
14.5 %_ARCHEO Strefa ograniczeń archeologicznych
14.6 %_KONS Strefa ograniczeń konserwatorskich
 15. Czynniki oddziaływań i ograniczeń – obszar
15.1 %_ZADRZ Zadrzewienia
15.2 %_ZAKRZ Zakrzewienia
15.3 %_INFR_V Elementy infrastruktury pod- i naziemnej
15.4 %_WODY Wody na terenie nieruchomości
15.5 %_PODM Bagna/grzęzawiska/podmokłości
15.6 %_TOX Obszary zanieczyszczone/zdegradowane
15.7 %_SPAD Spadki terenu/hałdy/zagłębienia
 16. Strefy ochronne instalacji – obszar
16.1 %_LEE Strefa ochronna linii elektroenergetycznych [%] 16.2 %_GAZ Strefa ochronna gazociągu [%] 16.3 %_WOD Strefa ochronna wodociągu [%] 16.4 %_CIEP Strefa ochronna ciepłociągu [%] 16.5 %_KAN Strefa ochronna kolektora kanalizacji [%] 16.6 %_CI_IN Strefa ochronna innego ciągu przesyłowego [%] 16.7 %_UJ_W Strefa ochronna ujęcia wody [%] 16.8 %_PROM Strefa ochronna promieniow. elektromagn. [%] 16.9 %_INN Inna strefa ochronna [%]  17. Warunki szczególne wyceny (WL)
17.1 PRZ Sprzedaż na przetargu (tak/nie)
17.5 WL Sprzedaż w warunkach wymuszonych (WL) (tak/nie)

Zestawienie nr 1 – Pola opisu nieruchomości gruntowych niezbudowanych zastosowane przy tworzeniu zbioru danych informacyjnych obejmującego ceny i cechy nieruchomości mające wpływ na ceny.

 Zestawione wyżej cechy nieruchomości mające wpływ na ceny zostały zidentyfikowane dla wszystkich dostępnych nieruchomości będących przedmiotem transakcji rynkowych. Warto nadmienić, że w praktyce określanie wpływu poszczególnych cech nieruchomości na poziom ich cen należy do kluczowych zagadnień wyceny nieruchomości i stanowi chyba najtrudniejszy oraz najbardziej wymagający etap procesu szacowania nieruchomości. Miejscem, w którym należy szukać wiedzy na temat cech wpływających na poziom cen jest analiza rynku o której mowa w § 3. 2. RozpWycena, w której określono wpływ wyszczególnionych wyżej cech nieruchomości na poziom cen/wartości nieruchomości oraz omówiono sposób określenia tego wpływu. Wspomnieć należy, że w praktyce gromadzony zbiór danych informacyjnych zawiera informacje o większej liczbie cech nieruchomości będących przedmiotem transakcji niż to zaprezentowano wyżej jednak w toku przeprowadzanych analiz rynku wpływ na poziom cen nie jest stwierdzany dla wszystkich pierwotnie rejestrowanych cech nieruchomości. Dla czystości wywodu zestawieniu przedstawiono wyłącznie cechy mające udowodniony wpływ na poziom cen/wartości.

W myśl Art. 154. 1. UoGN Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Omówiony wyżej realnie istniejący zbiór danych informacyjnych zawierający ceny oraz wyszczególnionych wyżej cechy obejmujący wszystkie dostępne transakcje nieruchomości pozwala na określenie zakresu faktycznie dostępnych danych, które biegły rzeczoznawca winien uwzględniać dokonując wyboru właściwej metody szacowania. Należy zwrócić uwagę, że aktualny stan publicznych źródeł informacji pozwala na dostęp do opisanych wyżej danych wszystkim biegłym rzeczoznawcom majątkowym. Uzyskanie dostępu do dobrych jakościowo źródeł informacji wymaga rzecz jasna wysiłku, odpowiedniej organizacji i środków finansowych co nie zmienia jednak faktu, że dane te są faktycznie dostępne a wobec tego dostępność ta winna być uwzględniana przy wyborze właściwej metody szacowania tak jak uczyniono to w przypadku przykładowej wyceny.

Niezależnie jednak od tego jaką metodą dokonywana jest ostatecznie wycena w podejściu porównawczym optymalne i merytorycznie pożądane i uzasadnione jest korzystanie z kompletnych źródeł informacji o dokonanych transakcjach. Aby biegły miał realną możliwość rzeczowego i przekonującego uzasadnienia dokonanego wyboru nieruchomości podobnych użytych do porównań winien zapewnić sobie dostęp do możliwie najbardziej kompletnych i najlepszych jakościowo źródeł informacji. W praktyce niemniej istotne od znajomości parametrów nieruchomości podobnych wykorzystanych do porównań okazuje się przedstawienie kryteriów wyboru tych nieruchomości spośród ogółu dostępnych nieruchomości podobnych. Jeśli do porównań używanych jest kilka czy kilkanaście nieruchomości to kluczowym praktycznym zagadnieniem staje się wyjaśnienie kryteriów, którymi biegły posługuje się wybierając te nieruchomości spośród setek czy czasem nawet tysięcy dostępnych nieruchomości podobnych. Zagadnienie to coraz częściej podnoszone jest w wyrokach sądowych: Wyrok II SA/Gd 85/14 „… Podobieństwo to, a tym samym wyjaśnienie, z jakich powodów do porównania przyjęto te, a nie inne nieruchomości będące w obrocie na określonym obszarze, powinno znajdować precyzyjne wyjaśnienie w sporządzanym operacie szacunkowym. Bez tego brak jest bowiem możliwości kontroli poprawności zastosowania podejścia porównawczego.”

3. Uzasadnienie wyboru okresu badania rynku lokalnego na potrzeby uwzględnienia zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu

Względy prawne: Z treści art. 153 ust. 1 UoGN wynika obowiązek uwzględniania w procesie wyceny zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Należy zauważyć, że żadne przepisy obowiązującego prawa nie narzucają żadnych ograniczeń dotyczących okresu badania rynku i przyjmowania transakcji, pod warunkiem, że przy wycenie „uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu” zgodnie z art. 153. 1. Ustawy. Przepisy prawa pozostawiają wybór okresu badania rynku rzeczoznawcy majątkowemu. Zgodnie z §26.3. RozpWycena: „Rodzaj rynku, jego obszar i okres badania określa rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności przedmiot, zakres, cel i sposób wyceny, dostępność danych oraz podobieństwo rynków”.

Względy praktyczne: Praktyka wskazuje, że dostęp do większego zasobu informacji przyczynia się do obiektywizacji wyników analizy rynku a co za tym idzie do wyższej jakości wycen. Jeśli badanie zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu dokonywane jest na przypadkowych, wyrywkowych i niekompletnych zbiorach cen transakcyjnych to stwierdzane tak trendy zmian cen zależne są silnie od zawartości takich zbiorów. Uciążliwą konsekwencją używania wyrywkowych i niekompletnych źródeł informacji do badania zmiany poziomu cen w czasie jest odnotowywane w operatach szacunkowych zróżnicowanie trendów dla jednego rynku nieruchomości oraz wyraźne uzależnienie trendów od osoby biegłego sporządzającego operat szacunkowy. Oczywistym jest natomiast, że na lokalnym rynku nieruchomości dla określonego typu nieruchomości występuje w rzeczywistości tylko jeden zobiektywizowany trend zmian cen wskutek upływu czasu zależny wyłącznie od dokonywanych na tym rynku transakcji. Przyjęcie do badania trendu wszystkich dostępnych transakcji rynkowych oraz zastosowanie odpowiednich metod analitycznych daje możliwość jego obiektywizacji pozwalając odeprzeć często uzasadnione zarzuty wybiórczego i tendencyjnego doboru transakcji wykorzystanych do określania trendu.

W omawianym przykładzie dla aktualizacji cen nieruchomości ze względu na upływ czasu dokonano analizy zmian cen transakcyjnych gruntów niezabudowanych w Warszawie w postaci badania kształtowania się trendu zmiany cen w latach 2002-2014.
Dla określenia charakterystyki trendu przyjęto zbiór ponad 9.906 cen transakcyjnych z lat 2002-2014 z obszaru Warszawy i wykonano analizę jego kształtowania . Przetworzenie obszernego zbioru informacji nie byłoby możliwe bez wykorzystania zaawansowanych metod analitycznych wchodzących w zakres wiedzy specjalistycznej wymaganej i potrzebnej w procesie szacowania nieruchomości. Zastosowanie odpowiednich metod analitycznych daje możliwość przeliczania wartości nieruchomości na dowolny okres w przedziale lat 2002-2014 zgodnie z odpowiadającym danemu momentowi rynkowy poziom cen. Możliwość taka jest zresztą potrzebna i często wykorzystywana dla różnych celów i w różnych praktycznych sytuacjach.

 

Rys. 2 – Współczynnik zmiany cen gruntów niezabudowanych na obszarze m.st. Warszaw w latach 2002-2014.

Zastosowanie określonej charakterystyki nieliniowej trendu czasowego pozwala na pełne wyeliminowanie zależności cen od czasu i zaktualizowanie wszystkich cen transakcyjnych na moment wykonywania analizy rynku co omawianym przypadku zostało wykorzystane.

4. Omówienie zagadnienia podobieństwa nieruchomości na przykładzie praktycznym

Opisany wyżej realnie istniejący zbiór danych informacyjnych zawierający ceny oraz cechy nieruchomości mające wpływ na poziom ich cen może posłużyć do praktycznego zilustrowania ustawowej definicji nieruchomości podobnej. Z Art. 4 pkt 14 UoGN wynika, że pod pojęciem nieruchomości podobnej rozumieć należy nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Warunkiem ustawowego podobieństwa nieruchomości z nieruchomością stanowiącą przedmiot jest więc ich porównywalność ze względu na cechy wpływające na ich ceny/wartość. O ustawowym podobieństwie możemy więc mówić tylko wtedy gdy nieruchomości charakteryzują się jednolitym zestawem cech wpływających na ceny/wartość bo tylko takie nieruchomości można uznać za porównywalne. Ewidentnym przykładem nieruchomości podobnych do nieruchomości gruntowej niezabudowanej, którą można opisać przy użyciu wyżej zestawionych cech jest stworzony zbiór nieruchomości gruntowych niezabudowanych obejmujący transakcje odbyte na obszarze m. st. Warszawy. O podobieństwie nieruchomości zawartych w zbiorze danych do nieruchomości stanowiących przedmiot wyceny możemy mówić dlatego, że zarówno nieruchomość wyceniana (co zostanie pokazane dalej) jak i nieruchomości zawarte w zbiorze danych informacyjnych można opisać tymi samymi cechami wyszczególnionymi w Zestawieniu opisanymi według jednolitych kryteriów co czyni je porównywalnymi ze względu na cechy wpływające na ich ceny/wartość. O niepodobieństwie można by z kolei mówić wtedy gdy nieruchomości charakteryzują się odmiennymi, a więc nieporównywalnymi cechami wpływającymi na ceny/wartość. Przykładem nieruchomości niepodobnych mogą być np. nieruchomości gruntowe niezabudowane (tzw. grunty) i nieruchomości lokalowe. Te dwa typy nieruchomości charakteryzują się odmiennym zestawem cech wpływających na ich ceny. Cechy wpływające na ceny/wartości nieruchomości lokalowych takie jak powierzchnia użytkowa czy np. kondygnacja nie występują w przypadku gruntów co czyni je nieporównywalnymi a przez to niepodobnymi. Definicja nieruchomości podobnej, stanowiąca przepis prawny, służy do jednoznacznego rozstrzygania o podobieństwie nieruchomości wykorzystywanych w procesie wyceny. Odnosząc się do zawartości konkretnego zbioru danych można zauważyć, że podobieństwo nieruchomości rozumiane potocznie nie jest tożsame z podobieństwem zdefiniowanym ustawowo. Ustawowa definicja podobieństwa nieruchomości ewidentnie nie służy do prowadzenia dyskusji nad tym czy w stosunku do nieruchomości wycenianej nieruchomości zastosowane do porównań posiadają dostateczne nasilenie podobieństwa, czy charakteryzują się mniejszym bądź większym podobieństwem – w rozumieniu potocznym – lecz do rozstrzygnięcia czy użyte do porównań transakcje spełniają przepis prawa (art. 4 pkt. 16 Ustawy) czy też go nie spełniają – tak/nie. Przepis nie daje możliwości prowadzenia subiektywnych i swobodnych rozważań czy dana nieruchomość jest zbyt mało czy też dostatecznie silnie podobna do nieruchomości wycenianej. Nieruchomość albo jest podobna w rozumieniu ustawowym albo też nie jest podobna.

Niewłaściwe zrozumienie ustawowej definicji podobieństwa jest przyczyną częstych nieporozumień powodowanych myleniem porównywalności cech nieruchomości wpływających na ceny/wartość z bliskością stanów tych cech. Z punktu widzenia wiedzy specjalistycznej innym zagadnieniem jest ustawowe podobieństwo nieruchomości a innym zasadność porównywania nieruchomości charakteryzujących się różnymi stanami cech mających wpływ na ceny/wartość. Uzasadnienia dokonywania porównywań nieruchomości charakteryzujących się różnymi stanami cech charakteryzujących te nieruchomości szukać należy w treści analizy rynku. Jeśli w toku analizy udowodniono i określono liczbowy wymiar wpływu stanów poszczególnych cech na wartość/cenę to dokonywanie porównań nieruchomości o różnych stanach tych cech uznać należy za w pełni uzasadnione. Jeśli w toku analizy rynku określono w postaci współczynników korygujących wymiar liczbowy wpływu stanów takich przykładowych cech nieruchomości jak powierzchnia, kształt czy uzbrojenie na wartość/ceny to uprawnione jest porównywanie ze sobą nieruchomości o dużych i małych powierzchniach, nieruchomości o kształtach regularnych z nieregularnymi czy też nieruchomości o różnym stopniu uzbrojeniu itp. Warto wskazać, że ocena sposobu określania liczbowego wymiaru wpływu stanów poszczególnych cech nieruchomości wymaga wiedzy specjalistycznej posiadanej przez biegłych rzeczoznawców majątkowych. Dokonywanie oceny zasadności porównywania ze sobą nieruchomości charakteryzujących się zróżnicowanymi stanami cech rynkowych na podstawie przepisów prawa nie jest możliwie, ponieważ nie jest to ewidentnie zagadnienie z zakresu prawa.

5. Porównanie możliwości zastosowania różnych metod wyceny w podejściu porównawczym.

Wybór właściwej metody szacowania nieruchomości winien uwzględniać w szczególności cel wyceny, rodzaj nieruchomości oraz dostępne dane o cenach i cechach nieruchomości podobnych. W praktyce istotne jest rozpoznanie możliwości zastosowania różnych metod wyceny w podejściu porównawczym, ze względu na ich skuteczność i dobór metody optymalnej dla konkretnego przypadku.
Zgodnie z art. 154. ust. 1. Ustawy: „Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych”.

Zgodnie z § 4.1. Rozporządzenia: „W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku.”
Analiza założeń metodycznych i obliczeniowych metody korygowania ceny średniej (MKCŚ) oraz metody porównywania nieruchomości parami (MPNP) pokazują, że dla nieruchomości gruntowych, traktowanych jako ogół możliwych, a nie jedynie najprostszych przypadków, w ogólności nie mają one realnego zastosowania MKCŚ i MPNP zostały stworzone i pomyślane jako metody proste, do zastosowania w prostych sytuacjach, dla prostych wycen prostych obiektów, takich jak lokale mieszkalne, domki jednorodzinne i działki pod takie budownictwo. Zastosowanie ich w przypadkach trudniejszych, wykraczających poza łatwe sytuacje prowadzi praktycznie zawsze do wyników oszacowania bądź błędnych, bądź nieuzasadnionych.

Spowodowane jest to znacznym zróżnicowaniem cech nieruchomości gruntowych na terenach zurbanizowanych: lokalizacji ogólnej i szczegółowej, intensywności możliwej zabudowy i jej wysokości, wielkości gruntu, jego kształtu, usytuowania względem układu drogowego, uzbrojenia w poszczególne media, udziału różnych typów powierzchni, występowania różnych stref i ograniczeń, różnych stanów planistycznych, liczby działek itd., którego to zróżnicowania obie te proste metody (MKĆŚ i MPNP) nie są w stanie uwzględnić.

5.1. Możliwość zastosowania metody korygowania ceny średniej (MKCŚ)

Analiza uwarunkowań metodycznych wykazuje, że metoda korygowania ceny średniej (MKCŚ) nie może mieć dla wyceny nieruchomości gruntowych z uwzględnieniem wszystkich zagadnień i celów, jakie stoją przed wyceną (np. renta planistyczna, renta podziałowa, opłaty adiacenckie, aktualizacja opłat z tytułu użytkowania wieczystego itd.) efektywnego zastosowania. Wynika to z samych założeń tej metody, której istotą jest korygowanie ceny typowej, średniej dla zbioru nieruchomości podobnych.

Mamy do czynienia z dwoma możliwymi przypadkami. Albo w ogóle nie ma wystarczającej liczby nieruchomości wystarczająco mało zróżnicowanych pod względem stanów cech aby można było w ogóle zastosować MKCŚ. Albo jako podstawę wyceny przyjmuje się zbiór nieruchomości istotnie zróżnicowanych pod względem stanów cech, co powoduje, że jest oczywiste, że nie ma mowy o kształtowaniu się jakiejś typowej, średniej ceny dla nieruchomości o zróżnicowanym przeznaczeniu ze względu na sposób optymalnego wykorzystania terenu nieruchomości, wielkość uzbrojenia i inne cechy wpływające na poziom cen.

Metoda korygowania ceny średniej (MKCŚ) jest efektywna jedynie przy określaniu wartości nieruchomości, dla których istnieje masowy, stabilny obrót a cechy nieruchomości są silnie zestandaryzowane i mało zmienne. Dotyczy to np. lokali mieszkalnych, gdzie można mówić np. o średniej cenie lokali mieszkalnych na danym osiedlu lub w dzielnicy miasta, która może być poziomem wyjściowym wyceny. Rynek gruntów, szczególnie na obszarach silnie zurbanizowanych, nie należy do tego typu rynków. Wprawdzie z każdego, dowolnego, zbioru cen transakcyjnych da się wyliczyć średnie (arytmetyczną, geometryczną lub medianę) ale nie oznacza to, że stanowią one reprezentatywną miarę tendencji centralnej efektywnie charakteryzującą dany rynek.

W związku z tym zastosowanie metody korygowania ceny średniej (MKCŚ) jest dla nieruchomości gruntowych bardzo ograniczone i dotyczyć może w zasadzie jedynie tych rzadkich przypadków gdy na danym terenie (dzielnica, osiedle) występuje masowy obrót standardowymi działkami pod budownictwo jednorodzinne uzyskanymi z podziałów dużych terenów. W pozostałych przypadkach, metoda korygowania ceny średniej (MKCŚ) nie może w ogóle mieć efektywnego, prowadzącego do właściwych wyników zastosowania.

5.2. Możliwość zastosowania metody porównywania nieruchomości parami (MPNP)

Analiza uwarunkowań metodologicznych wykazuje, że metoda porównywania nieruchomości parami (MPNP) także nie może mieć w przypadku wyceny nieruchomości gruntów niezabudowanych o zróżnicowanym przeznaczeniu i wykorzystaniu efektywnego zastosowania.

Wynika to z faktu samych założeń tej metody, której istotą jest korygowanie nieruchomości w zakresie niewielkiej liczby cech rynkowych przy niewielkich różnicach w stanach cech, mających stosunkowo niewielki wpływ na wartość.

Dla nieruchomości tego typu (nieruchomości gruntowych na terenach zurbanizowanych) zazwyczaj nie da się w ogóle znaleźć nieruchomości na tyle mało różniących się od szacowanej aby można było je porównywać w sposób bezpośredni ze względu na niewiele się różniące nieliczne cechy przy zasadniczym bliskim podobieństwie większości cech. Można tego dokonać jedynie albo poprzez pominięcie cech rzeczywiście różnicujących nieruchomości porównywane, co prowadzi do pozornego bliskiego podobieństwa nieruchomości porównywanych (np. pominięcie kształtu nieruchomości, dostępności poszczególnych mediów, współczynnika intensywności zabudowy, liczby działek itd.) albo takie określenie cech nieruchomości, które w rzeczywistości nie opisują realnie występujących różnic między nieruchomościami. Np. określenia typu dobry/średni/zły lub określenie wielkości nieruchomości wg np. dwóch stanów „do 5000 m2” i „ponad 5000 m2”, pozwala na przyjmowanie jako rzekomo podobnych nieruchomości o stanach cech w rzeczywistości bardzo zróżnicowanych. W skrajnym przypadku może to przyjąć karykaturalną postać przyjęcia 3 cech rynkowych o dwóch stanach, co powoduje, że na całym analizowanym rynku występuje jedynie 6 możliwych cen nieruchomości.

Metoda porównywania nieruchomości parami (MPNP) jest efektywna dla nieruchomości, dla których istnieje obrót mniej stabilny i mniej masowy, na tyle rzadki aby trudno było mówić o bezpośrednim kształtowaniu się jakichś średnich cen, ale same nieruchomości muszą być stosunkowo mało skomplikowane i mało zróżnicowane co do stanów cech rynkowych i w związku z tym można wprowadzać stosunkowo niewielkie poprawki dla stosunkowo niewielkich różnic w cechach rynkowych.

Dotyczy to np. domów jednorodzinnych lub działek pod takie budownictwo, gdzie obrót jest mniej płynny ale zróżnicowanie cech i stanów cech nieruchomości stosunkowo niskie. Rynek gruntów o zróżnicowanym przeznaczeniu (nieruchomości gruntowych na terenach zurbanizowanych) nie należy do tego typu rynków i w związku z tym zastosowanie metody porównywania nieruchomości parami (MPNP) jest dla tego typu nieruchomości bardzo ograniczone i dotyczy sytuacji raczej wyjątkowych.

5.3. Możliwość zastosowania metody analizy statystycznej rynku (MASR)

Uwzględniając uwarunkowania metodologiczne oraz analizowany rynek w przypadku rynków nieruchomości, dla których w żadnym wypadku nie mamy do czynienia ani z płynnym masowym rynkiem mocno ujednoliconych przedmiotów, na którym można mówić o jakichś cenach średnich, ani z rynkiem nieruchomości bardzo podobnych, o mało zróżnicowanych cechach, jedyną metodą, która jest w stanie uchwycić i uwzględnić znaczne zróżnicowanie cech rynkowych nieruchomości na rynku i ich stanów oraz wpływ tego zróżnicowania na osiągane ceny nieruchomości jest metoda analizy statystycznej rynku (MASR). Istota tej metody polega na przeanalizowaniu wpływu zmienności cech nieruchomości na ich ceny, w drodze przeanalizowania pełnego spektrum zmienności cech i cen występujących na rynku.

Oczywiście, aby móc uzyskać dobre i efektywne wyniki analizy należy zebrać wystarczająco liczny, obejmujący wystarczająco zróżnicowane sytuacje aby można było dokonać analizy wpływu różnic w cechach na różnice w cenach osiąganych na rynku. Czyli zgromadzony materiał badawczy dla analizy rynku powinien być jak najbardziej zróżnicowany.

Uwzględniając zapisy UoGN i RozpWycena oraz uwzględniając opisaną wyżej rzeczywistą dostępność danych o cenach i cechach nieruchomości na rynku, umożliwiającą analityczne wyliczenie wpływu zarówno odpowiednio długich szeregów czasowych jak i zróżnicowania poszczególnych cech rynkowych na wartość nieruchomości poprzez zbudowanie w oparciu o metody statystyczne modelu wartości nieruchomości rozumianego jako matematyczny/ekonometryczny algorytm określania wartości nieruchomości, najlepszą i najbardziej uniwersalną metodą wyceny w podejściu porównawczym, jest metoda analizy statystycznej rynku (MASR) jako najściślej i najpełniej uwzględniającą wpływ zróżnicowania analizowanych czynników (cech rynkowych) na wartość nieruchomości.

5.4. Uzasadnienie wyboru metody wyceny nieruchomości do określania wartości nieruchomości na potrzeby ustalania opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości

Należy zauważyć, że metoda analizy statystycznej rynku (MASR) jako jedyna pozbawiona jest także pewnej bardzo kłopotliwej i bardzo obniżającej wiarygodność dwóch pozostałych metod (MKCŚ i MPNP) wady. W wypadku MASR nie istnieje w ogóle konieczność doboru mniejszego zbioru nieruchomości jako podstawy oszacowanie ze względu na fakt, że wycena nieruchomości metodą analizy statystycznej rynku (MASR) oparta jest o wypracowaną na podstawie całej dostępnej informacji rynkowej, jednolitą dla całego rynku formułę kalkulacyjną (model wyceny nieruchomości).

Nie istnieje więc przy wycenie nieruchomości metodą analizy statystycznej rynku (MASR) ryzyko i niebezpieczeństwo tendencyjnego doboru nieruchomości porównawczych do wyceny, czy to poprzez tendencyjny dobór ze względu na ceny (tzw. pozycjonowanie cenowe) lub nieadekwatny dobór ze względu na cechy (brak rzeczywistego podobieństwa), które zachodzi w metodzie korygowania ceny średniej (MKCŚ) oraz w metodzie porównywania nieruchomości parami (MNPP). Przy szacowaniu nieruchomości metodą analizy statystycznej rynku (MASR) wycena opiera się w sposób jednolity o ten sam zbiór transakcji, na podstawie którego dokonano analizy rynku.
W wypadku zastosowania w wycenie metody analizy statystycznej rynku (MASR), dla rynku, dla którego w procesie wyceny stworzono bazę informacji o cenach i cechach nieruchomości, dokonano analizy rynku oraz zbudowano model wartości nieruchomości, uzyskuje się zawsze tożsame i jednolite wyniki wyceny przy jednolitym określeniu stanów cech rynkowych nieruchomości, bez jakiejkolwiek możliwość manipulowania wynikiem poprzez intencjonalny dobór transakcji użytych do wyceny.

W związku z faktem, że analiza rynku i budowa modelu wartości dokonane zostało, zgodnie z §4.5. RozpWycena, w zw. z art. 161 ust. 2. UoGN, czyli dla obszaru minimum jednej całej gminy, z uwzględnieniem wpływu wszystkich dostępnych cech rynkowych m.in. rodzaju i położenia nieruchomości, przeznaczenia w planie miejscowym i wielkości, stanu i typu uzbrojenia oraz lokalizacji względem układu drogowego i dostępności do dróg itd., wyniki analizy i zbudowany model wartości mogą być wykorzystane do wyceny wszystkich typów nieruchomości niezabudowanych mieszczących się w zakresie zmienności przeanalizowanych parametrów (cech rynkowych) oraz dla wszystkich celów szacowania przewidzianych prawem. Z powyższych względów wartość rynkowa nieruchomości na potrzeby ustalania opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości określono przy wykorzystaniu metody analizy statystycznej rynku (MASR).

6. Wartości nieruchomości określone dla różnych stanów oraz różnych sposobów wyceny.

6.1. Opis przykładowej nieruchomości w stanie przed i po dokonaniu podziału

Przykładowa nieruchomość gruntowa niezabudowana stanowi grunt inwestycyjny o powierzchni 10.751 m2, o obwodzie, warunkującym kształt, wynoszącym ok. 426 m, z dostępem do drogi publicznej – gminnej (DG) poprzez wjazd drogą wewnętrzną, oraz z dostępnymi w pobliżu mediami (prąd, woda, gaz, co i kanalizacja) lecz bez dostępu do sieci centralnego ogrzewania (centralne ogrzewanie poza zasięgiem). W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego nieruchomość przeznaczona jest pod budownictwo jednorodzinne z usługami i ta funkcja stanowi jednocześnie sposób optymalnego wykorzystania (SOW) nieruchomości. Nieruchomość wchodzi w całości w skład obszaru zagrożenia powodzią. Grunt zlokalizowany jest w dzielnicy Wilanów, w MSI Zawady, obręb 10633, ok. 11,8 km od centrum.
W wyniku podziału z nieruchomości wydzielanych jest 8 działek budowlanych o następujących parametrach:

W wyniku podziału nieruchomości działka nr 26/9 staje się drogą wewnętrzna wobec czego jej powierzchnia jest uwzględniana w kalkulacjach.

Rys. nr 3 – Stan przykładowej nieruchomości przed podziałem

Rys. nr 4 – Stan przykładowej nieruchomości po podziale

6.2. Wartość rynkowa nieruchomości oraz jej parametry dla stanu nieruchomości przed dokonaniem podziału.

Tabela nr 1 – Zestawienie cech, stanów cech nieruchomości oraz współczynników wartości  w postaci mnożników dla cech dla stanu nieruchomości przed dokonaniem podziału.

6.3. Wartość rynkowa nieruchomości oraz jej parametry dla stanu nieruchomości po dokonaniu podziału dla sytuacji gdy wartość nieruchomości po dokonaniu podziału określona jest dla nieruchomości traktowanej jako całość zgodnie z treścią wyroku l OSK 2342/12

Tabela nr 2 – Zestawienie cech, stanów cech nieruchomości oraz współczynników wartości  w postaci mnożników dla cech dla stanu nieruchomości po dokonaniu podziału – nieruchomość traktowana jako całość.

6.4. Wartość rynkowa nieruchomości oraz jej parametry nieruchomości dla sytuacji gdy wartość nieruchomości po dokonaniu podziału określona jest jako suma pojedynczych działek traktowanych jako odrębne nieruchomości zgodnie z treścią wyroku l OSK 2948/12.

Tabela nr 3 – Zestawienie cech, stanów cech nieruchomości oraz współczynników wartości  w postaci mnożników dla cech dla stanu nieruchomości po dokonaniu podziału – nieruchomość traktowana jako zbiór pojedynczych działek traktowanych jako odrębne nieruchomości.

7. Podsumowanie.

Do określenia wartości przykładowej nieruchomości gruntowej niezabudowanej zlokalizowanej w Warszawie na potrzeby ustalania opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości wykorzystano faktycznie dostępne informacje o cenach i cechach nieruchomości mających wpływ na poziom cen a także zastosowano wraz ze szczegółowym uzasadnieniem optymalną dla celu wyceny metodę szacowania jaką jest metoda analizy statystycznej rynku (MASR). Fakt, że wycena nieruchomości sporządzona tą metodą (MASR) jest w przygotowaniu wstępnym najbardziej pracochłonna i wymaga zastosowania do analizy metod i narzędzi badawczych bardziej zaawansowanych, wymagających wyższego poziomu kompetencji na etapie analizy rynku i stworzenia obiektywizującego modelu wartości owocuje w efekcie następującymi zaletami:
– analiza rynku dokonywana jest wg jednolitych kryteriów i wg jednolitego punktu odniesienia jakim jest baza danych – pełna lub stanowiąca próbę reprezentacyjną rynku;

– zastosowane zaawansowane metody analizy danych rynkowych pozwalają na obiektywne i rzetelne określenie wpływu różnych cech rynkowych na wartość nieruchomości, dzięki czemu uzyskany wynik wyceny w oparciu o tak określone wpływ cech jest zobiektywizowany;

– zastosowanie jednolitej analizy wykonanej wg jednolitych kryteriów, z określeniem wpływu poszczególnych cech rynkowych pozwala na jednolitą wycenę wszystkich nieruchomości na obszarze danego rynku, jeżeli cechy rynkowe nieruchomości szacowanej mieszczą (przeznaczenie, wielkość, lokalizacja, uzbrojenie itp.) się w zakresie zmienności cech przeanalizowanych dla danego rynku;

Wymienione zalety metody analizy statystycznej rynku (MASR) sprawiają, że nadaje się ona w sposób szczególny dla do wyceny nieruchomości na potrzeby ustalania opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości oraz wszelkich innych tzw. celów publicznoprawnych, dla których istotnym czynnikiem procesu wyceny jest jego obiektywność i jednolitość oraz minimalizacja obszaru sporu na styku organ-rzeczoznawca-obywatel. Przedstawiony wyżej tok wyceny pokazuje, że wynik oszacowania zależy jedynie od dających się stwierdzić i określić w sposób obiektywny cech rynkowych nieruchomości wg określonej w drodze szczegółowej analizy rynku jednoznacznej formuły wartości co jest szczególnie przydatne w niniejszym przypadku. Przy przedstawieniu procedury wyceny (Tabela nr 1, Tabela nr 2 i Tabela nr 3) dla poszczególnych sytuacji wykazano, że różne sposoby wyceny sugerowane w wyrokach sądowych prowadzą do różnych wartości rynkowych a to głównie dlatego, że wycenie podlegają różne nieruchomości o odmiennych cechach wpływających na poziom cen/wartości.

Zadaniem biegłego rzeczoznawcy majątkowego określonym w art. 98 a ust. 1 UoGN jest określenie wartości nieruchomości dla dwóch stanów, dla stanu nieruchomości przed dokonaniem podziału tj. na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości oraz dla stanu po dokonaniu podziału tj. na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Z punktu widzenia wyceny nieruchomości istotne są wyłącznie zmiany jakie w wyniku podziału następują w stanach cech nieruchomości mających wpływ na wartość. Zadaniem wyceny dla tego celu jest bowiem określenie zmiany wartości nieruchomości wyłącznie ze względu na dokonany podział i nie może obejmować wpływu jakichkolwiek innych czynników na różnicę uzyskanych wartości nieruchomości w stanie przed i po podziale. W związku z tym w wycenie nieruchomości dla celu określenia zmiany wartości nieruchomości z tytułu jej podziału można przyjąć jedynie takie cechy stanu nieruchomości jakie posiadała ona odpowiednio przed i po dokonaniu podziału, w tym stanu zagospodarowania, stanu prawnego, stanu techniczno-użytkowego, stopnia wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, a także stanu otoczenia nieruchomości. Należy zauważyć, że w wyniku dokonanego podziału nieruchomość, która doznała podziału nie zmienia żadnej ze swych cech poza faktem dokonania celowego podziału i liczbą wydzielonych planowo działek, z których nieruchomość się składa. W szczególności w wyniku dokonania podziału, nie zmieniają się: powierzchnia nieruchomości, kształt nieruchomości, uzbrojenie nieruchomości, lokalizacja nieruchomości, dostęp do dróg, otoczenie oraz przeznaczenie nieruchomości.

Wyrazem zróżnicowania cech nieruchomości dla omawianej sytuacji a więc przypadku gdy nieruchomość traktowana jest jako całość (Tabela nr 1 i Tabela nr 2) jest wyłącznie zmiana współczynników wartości w postaci mnożników dla poz.5.1. i poz. 5.2. oraz poz. 12 stanowiąca odzwierciedlenie zmiany stanów cech nieruchomości doznawanych w wyniku podziału. Cechami różnicującymi nieruchomość w stanie przed i po podziale jest pojawienie się planowego podziału nieruchomości na działki, zmiana liczby działek nieruchomości oraz zmiana sposób optymalnego wykorzystania (SOW) nieruchomości (w wyniku podziału 10,36% całkowitej powierzchni nieruchomości – działka nr 26/9 pow. 1114 m2 – przeznaczona zostaje pod drogę wewnętrzną).

Wyrazem zróżnicowania cech nieruchomości dla sytuacji gdy nieruchomość po dokonaniu podziału traktowana jest jako zbiór pojedynczych działek traktowanych jako odrębne nieruchomości (Tabela nr 1 i Tabela nr 3) jest z kolei zmiana następujących współczynników wartości w postaci mnożników stanowiąca odzwierciedlenie zmiany stanów cech nieruchomości doznawanych w wyniku podziału:
• poz. 4.1. Powierzchnia gruntu
• poz. 4.2.1. Obwód nieruchomości
• poz. 4.2.2. Współczynnik kształtu
• poz. 12 Sposób optymalnego wykorzystania (SOW) nieruchomości

Choć w rzeczywistości powierzchnia i kształt nieruchomości nie ulegają zmianie w wyniku podziału to przy tym sposobie określania wartości nieruchomości głównymi cechami różnicującymi nieruchomość w stanie przed i po podziale stają się w właśnie powierzchnia i kształt nieruchomości. Cechy faktycznie istotne z punktu widzenia podziału nieruchomości w sytuacji gdy wartość nieruchomości określana jest jako suma wartości pojedynczych działek traktowanych jako odrębne nieruchomości przy tym sposobie kalkulacji nie są brane pod uwagę. Istotna różnica pomiędzy wartościami nieruchomości określanymi według sposobu szacowania sugerowanym w wyroku I OSK 2342/12 (2.590.991,-zł) a sposobem sugerowanym w wyroku I OSK 2948/12 (2.917.859,-zł) powodowana jest tym, że wartość nieruchomości ze względu na zmniejszanie się powierzchni działek rośnie szybciej niż ze względu na liczbę działek wydzielonych. Z badań prowadzonych na różnych polskich rynkach nieruchomości wynika, że choć różnice te nie są zwykle bardzo wielkie to w ogólności suma wartości działek wydzielonych jest wyższa niż wartość całości nieruchomości. Uwzględniając powyższe należy stwierdzić że, z punktu widzenia wiedzy specjalistycznej określenie wartości nieruchomości w stanie po podziale jako sumy wartości wydzielonych działek wydaje się sprzeczne z obowiązującymi przepisami prawa w zakresie wyceny nieruchomości dla celów określenia zmiany wartości nieruchomości z tytułu jej podziału, nie prowadzące do rzeczywistej wartości nieruchomości po podziale oraz niekorzystne dla właściciela nieruchomości.

Joanna Bonda – biegły Sądu Okręgowego w Warszawie
Wojtek Nurek – biegły Sądu Okręgowego w Gliwicach