Mapy izarytmiczne średnich cen nieruchomości opracowywane przy wykorzystaniu kompleksowych i dostępnych dziś informacji o transakcjach otwierają możliwość wprowadzania do publicznego obiegu czytelnej i wiarygodnej informacji o stanie rynku nieruchomości. Wyraźnym dowodem rosnącego zainteresowania mapami obrazującymi średnie ceny nieruchomości świadczyć nadspodziewanie wysoka ich oglądalność w sieci. Naszą mapę średnich cen gruntów w Warszawie opublikowaną w minionym roku na naszym portalu obejrzało niemal 17 tys. odwiedzających. Jako, że mapy takie są w Polsce wciąż instrumentem nowym i jeszcze mało rozpoznanym rosnąca rzesza ich odbiorców sygnalizuje potrzebę szerszego omówienia treści mapy oraz pomocy przy jej interpretowaniu. Odpowiedzią na to zapotrzebowanie jest właśnie niniejszy artykuł.

Właściwe rozumienie i interpretowanie map obrazujących przebieg średnich cen nieruchomości wymaga przypomnienia, że mapy izarytmiczne są sposobem prezentacji przestrzennej zmienności natężenia zjawisk za pomocą izolinii, które łączą punkty o jednakowej wielkości zjawiska. Izolinie te zwane są izarytmami.

Przykładem łatwiej zrozumiałym niż mapa średnich cen gruntów będzie z pewnością znacznie popularniejsza mapa średnich temperatur rocznych, sporządzona, a jakże, za pomocą wykreślenia na mapie odpowiednich izolinii, zwanych izotermami. Wg danych IMGW temperatura rejestrowana jest przez sieć obserwacyjno-pomiarową liczącą aktualnie w całej Polsce 1271 punktów, co oznacza, że obserwacje zjawiska są nieciągłe przestrzennie. Na jej podstawie sporządzane są jednak różnego rodzaju mapy związane z pogodą i klimatem w tym mapy średnich temperatur. Wiadomym jest, że w każdym pojedynczym punkcie temperatura obserwowana jest zróżnicowana a nawet stale zmienna. Temperatura zmienia się, jak powszechnie wiadomo, w cyklach dobowych i rocznych, zależy od konkretnych warunków pogodowych danej chwili (nasłonecznienie, zachmurzenie, wilgotność, wiatr, konwekcja, szczegółowe uwarunkowania topograficzne). Jednak dla określonego punktu istnieje średnia temperatura. Izotermy reprezentują na mapie wykreślone za pomocą odpowiednich procedur statystycznych, takich jak kriging, regresja przestrzenna, trend powierzchniowy i inne – punkty o identycznej średniej temperaturze.

Choć sama temperatura jest stale zróżnicowana w tych punktach, to na konkretnej izotermie średnia temperatura dla tych punktów jest taka sama.
Wykres izoterm, czyli średnich temperatur w żadnym wypadku nie oznacza, że na tych liniach panują stale identyczne temperatury. Oznacza jedynie, że w tych punktach pewna miara analityczna, jaką jest średnia temperatura roczna, jest taka sama dla punktów leżących na określonej izotermie. Dokładnie tak samo jest z izoliniami określającymi średnie ceny, czyli izopretami. Istnienie izopret nie oznacza, że nieruchomości leżące w tych punktach mają te same ceny, oznacza natomiast, że w tych punktach średnia z cen nieruchomości jest identyczna. Średnia, co oczywiste, jest cechą pewnej populacji, pewnego zbioru nieruchomości a nie pojedynczej nieruchomości. Mylenie tych kwestii może prowadzić do nieporozumień. Izoprety w żadnym razie nie należy interpretować jako ciągnącej się kilometrami linii nieruchomości o tej samej, niezmiennej cenie lecz linii odzwierciedlającej średnie ceny.

Dla niektórych użytkowników map nie do końca jest zrozumiałe zastosowanie wartości średniej jako miary danego zjawiska. Znów odwołamy się do wszystkim znanego przykładu mapy średnich temperatur wykreślonej za pomocą izoterm. Przyjmijmy, że w pewnym punkcie średnia temperatura roczna wynosi 7,3 st. C. W ciągu roku notowane są tam temperatury od -25 st. C do +30 st. C. Fakt tego zróżnicowania w żadnym wypadku nie pozwala stwierdzić, ani że dla tego punktu nie istnieje średnia temperatura roczna, ani że nie jest to informacja sensowna i użyteczna. Inaczej mówiąc, dla mapy średnich temperatur można by odnieść dokładnie taką samą uwagę jak ta, którą można odnieść do mapy średnich cen: „Średnioroczna temperatura wskazywana przez mapę wskazuje temperaturę zbliżoną do warunków średnich dla danej lokalizacji. Konkretna temperatura danego miejsca i chwili zależy od konkretnych uwarunkowań, takich jak pora roku i doby, nasłonecznienie, zachmurzenie, wilgotność, wiatr, konwekcja, szczegółowe uwarunkowania topograficzne itd.”

Pozwoliliśmy sobie zobrazować wątpliwość wyrażoną przez jednego z użytkowników naszej mapy średnich cen gruntów w Warszawie na przykładzie mapy średnich temperatur. Wątpliwość ta w odniesieniu do mapy średnich temperatur można by sformułować następująco: „Bez sensu jest twierdzić, że w zależności od ww. czynników temperatura w danej chwili jest wyższa lub niższa niż średnioroczna. Jaki ma sens stwierdzenie, że np. w czasie styczniowej zimowej nocy, w czasie mroźnej wyżowej pogody gdy temperatura wynosi minus 23 st. C, ma się ona w ogóle jakoś do średniej temperatury rocznej?” Odpowiedź, oczywiście jest prosta i dla większości oczywista. Znaczne odchylenie warunków pogodowych od średniej powoduje znaczne odchylenie konkretnej temperatury dla konkretnego momentu od średniej temperatury rocznej. I fakt, że aktualna temperatura jest znacznie wyższa lub znacznie niższa niż średnioroczna nie powoduje ani tego, że nie można jej porównać ze średnioroczną ani że określanie i graficzne przedstawianie na mapie w postaci izoterm średniej temperatury nie ma sensu. Ma bowiem głęboki sens. Mapa średnich temperatur obrazuje bowiem w postaci izoterm cieplejsze i zimniejsze obszary naszego kraju. I jak jest wiadomym, że mimo, że temperatura w każdym punkcie pomiarowym się ciągle zmienia, to jednak izotermy trafnie obrazują te cieplejsze i zimniejsze obszary naszego kraju.
Dokładnie tak samo jest z mapą średnich cen. Choć konkretne ceny konkretnych nieruchomości zlokalizowanych w konkretnych punktach mapy są zmienne i zależą od konkretnych, także pozalokalizacyjnych, cech nieruchomości, to izoprety, czyli linie wyznaczające punkty o takich samych średnich poziomach cen w sposób niezwykle trafny i dokładny przedstawiają na mapie lokalizacyjne cenności danych obszarów. Cena typowa, średnia w danej okolicy, wykazywana przez mapę cenową, zazwyczaj będzie zbliżona do wartości nieruchomości mającej cechy rynkowe zbliżone do typowych, średnich w tej lokalizacji. Nieruchomości o cechach mocno odbiegających od cech średnich dla danej lokalizacji będą miały spodziewane ceny mocno odbiegające od średnich.

Mapy izarytmiczne zjawisk nieciągłych w praktyce analizy różnych zjawisk w tym cen nieruchomości

Każdy, kto zada sobie trud przeszukania zasobów Internetu znajdzie bez problemu mapy izarytmiczne, które obrazują za pomocą izolinii rozkład geograficzny zjawisk znacznie bardziej nieuchwytnych niż średnie ceny nieruchomości. Są mapy izarytmiczne, zaczynając od najprostszych, obrazujące geograficzny rozkład średniej wielkości gospodarstwa rolnego czy gęstości zaludnienia, częstości występowania różnych genów i grup krwi a nawet zwyczajów związanych ze skłonnością społeczną do endogamii, poprzez natężenia ruchu pieszego, aktywności dobowej internautów, częstości użycia określonych (np. niecenzuralnych) słów na twitterze, popytu na rowery, liczby wypadków z udziałem rowerzystów aż do częstości dzwonienia pod numery alarmowe, liczbę przestępstw kryminalnych, w tym natężenie aktów terrorystycznych czy aktów wandalizmu, wreszcie nawet obrazujące geograficzny rozkład natężenia aktów przemocy domowej.

Rozpatrzmy ostatni przykład, czyli mapę izarytmiczną obrazującą natężenie aktów przemocy domowej na obszarze miasta. Nikt na świecie, kto posiada wiedzę w zakresie obrazowania zjawisk za pomocą map izarytmicznych nie twierdzi, że w związku z faktem, że akty przemocy domowej nie są zjawiskiem ciągłym w przestrzeni (ani w czasie) nie jest możliwe geograficzne obrazowanie poziomu przemocy domowej za pomocą mapy z izoliniami. Nikt nie zgłasza uwag, że izarytmy obrazujące to zjawisko biegną nie tylko poprzez mieszkania i domy ale wykreślane są także poprzez ulice, drogi, parki i wody. Nikt też ze stałej wartości izarytmy nie wnioskuje, że na danej izolinii mamy do czynienia stale i aktualnie z identycznym nasileniem przemocy domowej w każdym miejscu i o każdej godzinie. Dzieje się tak dlatego, że rzeczą normalną w świecie jest wiedza o tym czym są mapy izarytmiczne, jakie zjawiska i w jaki sposób przedstawiają i jaka jest ich interpretacja. Normalna jest wiedza o tym, że mapy izarytmiczne przestrzennego rozkładu pewnych wielkości, nie są mapami punktowymi poszczególnych wystąpień badanego zjawiska ale obrazowaniem wyników bardziej lub mniej zaawansowanej analizy natężenia jego poziomu.

I dlatego bez problemu można się zapoznać ze sporządzonymi przez specjalistów rynku nieruchomości mapami izarytmicznymi cen nieruchomości mieszkalnych w Wielkiej Brytanii, w Czechach, we Francji, wybrzeżu Grand Strand, w Londynie, Nowym Jorku, Waszyngtonie, Toronto, Dublinie, czy nawet w Bombaju i wielu innych miejscach. Można się zapoznać izarytmicznymi mapami stawek czynszu wynajmu mieszkań i domów w Bostonie, Toronto czy San Francisco, Dolinie Krzemowej, Dublinie, Bombaju i wielu innych rynkach.

Nie ma najmniejszego powodu aby to, co możliwe w Londynie, Toronto, San Francisco i innych miastach nie było możliwe w Warszawie czy Raciborzu! Wręcz odwrotnie, z dumą możemy powiedzieć, że to, co aktualnie mamy w Warszawie i Raciborzu jest znacznie doskonalsze i wykonane przy pomocy znacznie lepszych danych i bardziej zaawansowanych metod analitycznych niż wszystkie mapy wspomniane wyżej. Wynika to po pierwsze z coraz lepszej jakość publicznych źródeł informacji o nieruchomościach, a po drugie ze specyfiki polskiej powodującej, że wśród rodzimych rzeczoznawców majątkowych istnieje grupa wysokiej klasy specjalistów analizy rynku, która taką tytaniczną ale zarazem użyteczną dla szerszego od-biorcy pracę skłonna była i jest wykonywać.

Zważywszy na praktyczne korzyści płynące z korzystania z map izarytmicznych średnich cen nieruchomości oraz rosnące możliwości technologiczne pozwalające nie tylko tworzyć ale i udostępniać mapy należy wyrazić nadzieję, że ten pożyteczny instrument najszybciej jak to tylko możliwe trafi do publicznego obiegu służąc posiadaczom nieruchomości, uczestnikom rynku nieruchomości oraz wszelkim innym zainteresowanym.