Podobieństwo nieruchomości w procesie wyceny w opinii doświadczonych rzeczoznawców majątkowych | Nowoczesna wycena nieruchomości | Analizy i Badania Rynku

20 lipca 2016 r. pomiędzy popularnymi i doświadczonymi polskimi rzeczoznawcami majątkowymi wywiązała się na Facebook’u ciekawa dyskusja, która warta jest utrwalenia i szerszego udostępnienia. Zagadnienie podobieństwa nieruchomości przyjmowanych do porównań należy do podstawowych zagadnień procesu wyceny. To jest absolutny fundament wyceny. To kluczowe zagadnienie budzi wciąż wiele problemów i niejasności wynikających między innymi z tego, że o podobieństwie niezwykle rzadko wspomina się w fachowych artykułach, na szkoleniach czy podczas toczonych wśród rzeczoznawców namiętnie i zaciekle dyskusji. Próżno szukać w ledwo zipiącym kwartalniku „Rzeczoznawca Majątkowy” zagadnień pozwalających wytłumaczyć szerszemu odbiorcy zagadnienie podobieństwa w wycenie nieruchomości (chlubnym tego wyjątkiem jest specjalistyczny artykuł Radosława Gacy Interpretacja pojęcia „nieruchomość podobna”). Redaktor naczelny tego więdnącego czasopisma chętniej wypowiada się na temat pułapek i zagrożeń jakie wycenie szykuje nauka niż na temat tego jak wykorzystać zdobycze nauki i doskonałe pomysły najbardziej zdolnych i kreatywnych reprezentantów środowiska zawodowego. Powodem zawładnięcia wyceny bezmyślnością stał się fakt, że sędziowie nie znając z literatury czy prasy fachowej interpretacji podobieństwa z punktu widzenia wiedzy specjalistycznej sami się wzięli za interpretowanie tego istotnego zagadnienia. Nastąpiła kuriozalna sytuacja, w której specjaliści zamiast opisać i skomentować funkcję podobieństwo w procesie wyceny nieruchomości sięgają po wiedzę do wyroków sądowych! Trudno sobie wyobrazić sytuację, w której lekarze czy inżynierowie poszukują wiedzy z obszaru swoich specjalności w wyrokach sądowych a u rzeczoznawców ten fakt nikogo nie dziwi.

Tomasz Kotrasiński: Tak zupełnie na marginesie, czy ktoś zauważył, że „nieruchomość podobna” zgodnie z definicją UoGN (ustawa o gospodarce nieruchomościami) funkcjonuje jako pojęcie WYŁĄCZNIE w aspekcie podobieństwa do nieruchomości szacowanej?

Art. 4 pkt 16) „Ilekroć w ustawie jest mowa o: nieruchomości podobnej – należy przez to rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość;”

Istnieje ustawowo wyłącznie podobieństwo do „nieruchomości szacowanej” i tylko w kontekście szacowania. W ogóle nie istnieje coś takiego, z ustawowego punktu widzenia, jak podobieństwo nieruchomości względem siebie. Z ustawowego punktu widzenia nie ma w ogóle czegoś takiego jak zbiór nieruchomości „podobnych do siebie nawzajem”.

Żadne odniesienia, ograniczenia czy cokolwiek związanego z „nieruchomościami podobnymi” nie ma żadnego zastosowania np. w kwestii analizy rynku nieruchomości, bo w analizie rynku (która zresztą zgodnie z § 3.2. Rozporządzenia poprzedza określanie wartości) nie ma żadnej „nieruchomości szacowanej” a analiza poprzedza szacowanie jakichkolwiek konkretnych nieruchomości.

Dodatkowo poza ogólnym określeniem, że podejście porównawcze „polega określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne [do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny]” w ustawie nie ma zasadniczo nic więcej w sprawie nieruchomości podobnych.

W „Rozporządzeniu” mowa o nieruchomościach podobnych, że aby móc używać podejścia porównawczego „konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny” ale „nieruchomości podobne do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny” jako podstawa wyceny są wykorzystywane wyłącznie w MPNP (metoda porównywania nieruchomości parami) i MKCŚ (metoda korygowania ceny średniej).

MPNP: „Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi…”
MKCŚ: „Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych…”

Natomiast w przypadku MASR – metody analizy statystycznej rynku (logicznie) nie ma mowy o braniu jako podstawy oszacowania nieruchomościach podobnych lecz „Przy metodzie analizy statystycznej rynku przyjmuje się zbiór cen transakcyjnych właściwych do określenia wartości nieruchomości reprezentatywnych, o których mowa w art. 161 ust. 2 ustawy czyli zgodnie z art. 161 ust. 2. „…z wykorzystaniem cen transakcyjnych nieruchomości na obszarze gminy, a w przypadku braku dostatecznej liczby transakcji, na obszarze gmin sąsiadujących.”

Składając w całość odniesienia: „Przy metodzie analizy statystycznej rynku przyjmuje się zbiór cen transakcyjnych nieruchomości na obszarze gminy, a w przypadku braku dostatecznej liczby transakcji, na obszarze gmin sąsiadujących.”
Należy raz jeszcze zauważyć, że ustawodawca w żadnym wypadku nie mówi tu o jakimkolwiek zbiorze „nieruchomości podobnych” jak w MPNP i w MKCŚ. Mówi o zbiorze cen z obszaru gminy, czyli po prostu definiuje rynek lokalny dla analizy rynku w MASR.

I to jest całkowicie słuszne, bo podstawą wyceny w MPNP i MKCŚ są zbiory nieruchomości podobnych a w MASR podstawą wyceny (jak sama nazwa wskazuje) jest pewien rynek i analiza tego rynku. A rynek to nie jest „zbiór nieruchomości podobnych do jakieś nieruchomości szacowanej„. Rynek to jest pewna realność do zbadania. Rynku na którym znajdują się różne nieruchomości i co do którego nie ma mowy w ogóle o pojęciu „nieruchomości podobnych” bo analiza rynku poprzedza określanie wartości jakiejkolwiek nieruchomości.

Do jakiej nieruchomości wycenianej jest podobny rynek nieruchomości gruntowych w Warszawie? Albo rynek lokali mieszkalnych w Gliwicach? Oczywiście do żadnej. Pojęcie „nieruchomości podobnej” ma swój ustawowy sens wyłącznie w aspekcie wyceny pewnej konkretnej, zdefiniowanej nieruchomości. Nie ma natomiast zastosowania do rynku jako takiego.

W wypadku MASR nie mamy w ogóle zagadnienia „nieruchomości podobnych” w analizie i modelu wyceny, mamy jedynie zagadnienie czy dana analiza i stworzony model wyceny ma zastosowanie do wyceny tej czy innej „nieruchomości szacowanej„.

Tu ma i dopiero tu, przy rozpatrywaniu stosowalności modelu wyceny, czyli przy przejściu od zbudowanego modelu do jego zastosowania do wyceny konkretnej nieruchomości ma wkracza regulacja Ustawy, że dla zastosowania podejścia porównawczego „konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny„, bo wtedy dopiero w ogóle mamy zdefiniowaną nieruchomość wycenianą i w ogóle możliwość zastosowania pojęcia „nieruchomości podobnej„.

Analiza rynku i model wyceny będący jej rezultatem mają zastosowanie do wyceny konkretnie zdefiniowanej nieruchomości wtedy gdy w tej analizie i modelu wykorzystane zostały nieruchomości podobne do wycenianej. Oczywiście zgodnie z ustawową, legalną definicją podobieństwa nieruchomości a nie w rozumieniu potocznym.

Ale to już zupełnie inna historia.

Tu na razie nie zajmowałem się czym w ogóle jest „nieruchomość podobna do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny” ani na czym polega to podobieństwo. To na osobne rozważania. Tu chciałem zwrócić uwagę na fakt do tej pory w ogóle przez nikogo nie podnoszony, że pojęcie nieruchomości podobnej ma ustawowy sens jedynie w kontekście samej wyceny konkretnej nieruchomości, względem której to podobieństwo się odnosi. I w związku z tym użycie w sensie prawnym, nie merytorycznym, tego terminu do innych sytuacji jest nadużyciem prawa.

Wioletta Holak: Tomku, masz rację 🙂
A moja odpowiedź [patrz niżej] dowodzi tego, że jest tak jak piszesz. My ciągle obracamy się w definicjach ustawowych odnosząc je wszędzie do wszystkiego – jak z klapami na oczach i w ciasnym grajdołku. Dziękuję za takie cenne odkrycia i otwieranie oczu 🙂

Janusz Nowak: No tak! A badanie tej porównywalności, to badanie różnic ze względu na stan cech opisanych tak samo dla nieruchomości podobnych i stanowiącej przedmiot wyceny, a nie bezsensowne badanie (ba! próby szukania) identyczności
tych stanów cech, jako warunku porównywalności.

Nie potrafię zrozumieć dlaczego tak mocno utrwalił się pogląd, że nieruchomości podobne, to takie, które są identyczne lub mogą różnić się stanem tylko JEDNEJ cechy.

Paweł Maniakowski: Porównywalna tzn. jaka? Czy mogę porównać lokal mieszkalny na parterze do lokalu biurowego w tej samej kamienicy? Czy mogę porównać grunt usługowy o max pow.zabudowy 90% z gruntem usługowym o max pow. zabudowy 40%? Czy mogę porównać dom wolnostojacy z zabudową szeregową?

Ja odpowiadam 3 x Tak

Nie dajmy się sprowadzić i zaszufladkować jako specjaliści od: poszukiwania – jako osoby mozolnie odnajdujące transakcje najbardziej podobne do wycenianej (czyli najbardziej porównywalne) – średniej – tj. obliczające średnią z tych najbardziej podobnych nieruchomości. Od rzeczoznawcy rynek oczekuje więcej!

Mój ulubiony cytat i link do artykułu: „Dodać trzeba, że rzeczoznawcy to są specjaliści którzy po to mają rozległą wiedzę fachową aby sprawy trudne rozwiązywać. I nic ich od tego nie zwalnia. W momencie gdy mamy w budynku sprzedane 6 mieszkań o powierzchni około 50 m2 i trzeba powiedzieć jaka jest wartość siódmego to nie potrzeba do tego rzeczoznawcy, bo najczęściej odpowiedź jest oczywista dla wszystkich„.

Wioletta Holak: W kwestii zarzutów dotyczących nie podobnych nieruchomości, ostatnio odpisałam tak:
ad 1) i ad) 3 Zarzuty dotyczące podobieństwa czy porównywalności nieruchomości podobnych

Trafnie pozwany przywołuje art. 154 ust. 1 oraz art. 4 pkt. 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Zgodnie z art. 154 ust 1. – wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i po-łożenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.
Z przepisu tego płyną następujące wnioski, że w procesie wyceny to rzeczoznawca majątkowy podejmuje pewne decyzje z uwzględnieniem w szczególności, a więc nie „tylko i wyłączenie”, ale także „nie wybiórczo”, ale traktując ten elementy na równi ze sobą:
– cel wyceny,
– rodzaj i położenie nieruchomości,
– przeznaczenie w planie miejscowym,
– stan nieruchomości
-oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

Z kolei, a art. 4 pkt. 16 ustawodawca zawarł definicję nieruchomości podobnej, przez którą należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość.

Ustawodawca przywołuje słowo „porównywalna” a nie taka sama.
Problemem może tutaj być kwestia definicji „porównywalny”.
Wg słownika języka polskiego: porównywalny «taki, który jest podobny do innego na tyle, aby można go z nim porównywać».

Podobne tezy można znaleźć w Wyrokach WSA np. II SA/Łd 583/1: „Nieruchomość podobna to taka, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Warunkiem koniecznym dla uznania nieruchomości za podobną i przyjęcia jej wartości za miarodajną dla określenia wartości oszacowanego gruntu jest istnienie więzi polegającej na podobieństwie, a nie tożsamości.”
IV SA/Wa 1221/10: „Przez nieruchomości podobne, porównywalne należy rozumieć takie, których stan prawny, fizyczny i funkcjonalny jest najbardziej do siebie zbliżony. W przypadku wystąpienia odmienności, wycena określająca wartość podlega stosownej korekcie opartej na wychwyceniu istotnych różnic, tj. takich, które mogą wpływać na wartość.”

Więcej na temat rozumienia definicji „podobieństwa” w wycenie nieruchomości można znaleźć w artykule Pawła Mikołaja Drelicha rzeczoznawcy majątkowego: „Podobieństwo a wycena nieruchomości”, który wskazuje, że porównywalny to taki który daje się porównać. Tylko na podstawie analizy można znaleźć możli-wość takiego porównania.

Idąc tokiem myślenia przedstawionym przez pozwanego w piśmie z dnia 29 kwietnia 2016 r., mogłoby dojść do sytuacji braku możliwości wyceny czegokolwiek, ponieważ zawsze znajdą się nieruchomości, które w „odczuciu” pozwanego są niepodobne i nieporównywalne do przedmiotu wyceny ze względu na inne cechy.

Z kolei – z dalszej części pisma wynika, że takiej „kolizji” porównywalności nie znajduje pozwany w kwestiach położenia (zarzuty przedstawione w punkcie 3), w których przytacza wyrwane z kontekstu zdanie par. 26 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, który znajduje się w Rozdziale 3

Określanie wartości nieruchomości dla różnych celów, i w całości brzmi:
1. Przy określaniu wartości nieruchomości, które ze względu na ich szczególne cechy i rodzaj nie są przedmiotem obrotu na lokalnym rynku nieruchomości lub w przypadku braku stawek czynszu na tym rynku, można przyjmować odpowiednio ceny transakcyjne lub stawki czynszu uzyskiwane za nieruchomości podobne na regionalnym albo krajowym rynku nieruchomości.
Dotyczy więc nieruchomości tzw. nietypowych.

Zgodnie z § 3. 2. Rozporządzenia: Określanie wartości nieruchomości poprzedza się analizą rynku nieruchomości, w szczególności w zakresie uzyskiwanych cen, stawek czynszów oraz warunków zawarcia transakcji, a na podstawie wspomnianego już wcześniej art. 154 ust. 1 wyboru właściwego podejścia i metody dokonuje rzeczoznawca majątkowy.

Mając więc to na względzie, a szczególnie charakter części nieruchomości, jej „centralne” położenie i zagospodarowanie, które nie może być oderwane od pozostałej, która faktycznie wykorzystywana była komercyjnie, po przeprowadzeniu wnikliwej analizy lokalnego rynku nieruchomości, który jest rynkiem dość dobrze rozwiniętym, co szczegółowo opisano na stronach 10 – 15, zastosowano metodologię przedstawioną w Opinii na stronach 9 – 10.

Przyjęcie lokalnego rynku tj. tylko z obszaru miejscowości Jasienica prowadzi do tego, iż obracamy się w kręgu cen zawieranych na danym obszarze, tak jak to widzi rynek – czyli potencjalni kupujący i sprzedający, a nie „poszukujemy” bardziej „odpowiadających” wartości sugerując się tylko sytuacją planistyczną, a „zamykając oczy” na pozostałe cechy nieruchomości.

Tomasz Kotrasiński: Możemy porównywać wszystko ze wszystkim, jeśli tylko potrafimy znaleźć odpowiedni „homomorfizm”. Na tym polega analiza. Żadne przepisy, w szczególności definicja „nieruchomości podobnej” w ogóle nie ma zastosowania do tej sytuacji. Możemy w trakcie analizy definiować podobieństwa, niepodobieństwa, odległości, metryki, przekształcenia, grupy, zbiory itp. dowolnie jak chcemy. Ciągłe, dyskretne, unormowane itd. jak tylko chcemy i potrafimy. A celem jest wykrycie i określenie (najlepiej liczbowe) prawidłowości rynku.

Chciałbym także zauważyć, że i na odwrót, ktoś, kto dokonuje analizy jakiegoś „zbioru nieruchomości podobnych” do nieruchomości szacowanej nie wypełnia jasnych dyspozycji Rozporządzenia, które mówi w § 3.2., że „Określanie wartości nieruchomości poprzedza się analizą RYNKU NIERUCHOMOŚCI,…” a nie jakiegoś „zbioru nieruchomości podobnych do wycenianej”.

Mamy taką zależność:
Określony rynek nieruchomości zawsze stanowi zbiór nieruchomości podobnych do każdej nieruchomości, wycenianej, której cechy mieszczą się w zakresie parametrów przebadanych dla tego rynku.

Natomiast nie zachodzi zależność odwrotna, tj. zbiór nieruchomości podobnych (np. 3 lub 11) do nieruchomości szacowanej prawie nigdy nie stanowi rynku nieruchomości. Taka sytuacja zachodzi jedynie wtedy gdy zbiór ten odwzorowuje istotne cechy statystyczne rynku, z którego te nieruchomości zostały wybrane, przede wszystkim takie jak rozkład cen i cech.

W efekcie, zasadniczo jedyną metodą wyceny, w której mamy do czynienia z harmonijnym połączeniem analizy rynku i wyceny bez problemów nieruchomości podobnej, jest MASR – metoda analizy statystycznej rynku. Co zresztą wynika z faktu, że MPNP i MKCŚ są uproszczonymi metodami wyceny, mającymi zastosowanie jedynie do najprostszych przypadków szacowania, a jedyną metodą wyceny par excellence jest MASR.

Tu wzmiankowałem już kiedyś o tym: Porównanie możliwości zastosowania różnych metod wyceny gruntów niezabudowanych

Tomasz Murawski (…) „zbiór nieruchomości podobnych (np. 3 lub 11) do nieruchomości szacowanej prawie nigdy nie stanowi rynku nieruchomości (…) wężykiem Jasiu, wężykiem.. 😉