Dnia 18 października 2016 r. system Servitut 1.0 zaprojektowany i wykonany na zamówienie Gminy Racibórz prezentowany był w Raciborzu lokalnym przedsiębiorcom przesyłowym. Intencją Gminy jest bowiem upowszechnienie na obszarze miasta ugodowego rozliczania się z przedsiębiorstwami przesyłowymi uwzględniającego słuszne interesy obu stron oraz stopniowe eliminowanie tym sposobem kosztownych sporów rozstrzyganych zwykle za pośrednictwem sądów.

Analiza kosztów prowadzi do wniosku, że dla obu stron niekorzystne finansowo jest angażowanie sądu do rozstrzygania o kwocie wynagrodzenia. Znacznie korzystniejsze, tańsze i szybsze okazują są rozwiązania pozwalające na dokonywanie rozliczeń finansowych między stronami w trybie polubownym. 

Przy okazji warto nadmienić, że służebność przesyłu została wprowadzona do porządku prawnego ustawą z 30 maja 2008 r. o zmianie ustawy – Kodeks cywilny oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 116, poz. 731). Jest to ograniczone prawo rzeczowe o charakterze odpłatnym, gdyż ustanowienie służebności przesyłowej ma nastąpić za „odpowiednim” wynagrodzeniem.
Ustawodawca nie oznaczył żadnych bliższych kryteriów określenia jego wysokości. Problematyki tej nie reguluje rozporządzenie Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 z późniejszymi zmianami), ani też Ustawa o gospodarce nieruchomościami. W tej sytuacji o sposobie obliczenia wynagrodzenia i czynnikach, które należy przy tym uwzględnić należy wnioskować na podstawie społeczno-gospodarczego charakteru tego świadczenia.

Taką sytuację, wbrew pozorom, należy uznać za właściwą i pożądaną dla obu stron, bo gwarantuje ona absolutną swobodę kształtowania treści umowy a w dalszej konsekwencji swobodę ustalania kwoty wynagrodzenia. Oczywistym jest jedynie, że w dokonywanych rozliczeniach winny być uwzględnione słuszne interesy obu stron i żadna ze stron nie powinna ani tracić, ani zarabiać na drugiej stronie. Tymi założeniami kierowano się właśnie w Raciborzu przystępując do opracowywania rozwiązania służącego do określania wartości wynagrodzenia z tytułu ustanowienia i wykonywania służebności przesyłu na obszarze miasta.

Prezentacja była okazją do uprzytomnienia, że należy wyraźnie odróżnić pojęcie wysokości wynagrodzenia z tytułu służebności uzgadnianego polubownie między stronami od zagadnienia wpływu służebności ustanowionej na nieruchomości na jej wartość rynkową. Zmiana wartości nieruchomości na skutek ustanowionej służebności zależna jest od treści umowy o ustanowienie służebności a nie od wysokości wynagrodzenia z tytułu ustanowienia służebności według którego strony się rozliczyły. Fakt, że wynagrodzenie z tytułu służebności przesyłu rozliczone zostanie między stronami na poziomie przysłowiowej złotówki nie będzie oznaczać wcale, że wpływ ustanowienia służebności przesyłu na wartość nieruchomości wynosi również ową przysłowiową złotówkę. Z mocy prawa zagadnienie określania wpływu ustanowienia służebności przesyłu na wartość nieruchomości powierzone jest rzeczoznawcom majątkowym uprawnionym do określania wartości nieruchomości oraz innych praw do nieruchomości (w tym także ograniczonego prawa rzeczowego jakim jest służebność przesyłu).

Choć w praktyce określenie wysokości wynagrodzenia następuje niejednokrotnie w formie operatu szacunkowego to takie postępowanie, biorąc pod uwagę obowiązujące przepisy prawa, uznać należy za nieprawidłowe bowiem zgodnie z brzmieniem art. 174 Ustawy o gospodarce nieruchomościami rzeczoznawstwo majątkowe jest działalnością zawodową wykonywaną przez rzeczoznawców majątkowych na zasadach określonych w tej ustawie. Zgodnie z ust. 3 wyżej wskazanego art. 174 ugn rzeczoznawca majątkowy dokonuje określenia wartości nieruchomości (art. 4 pkt 6a ugn: ilekroć w ustawie jest mowa o: określaniu wartości nieruchomości – należy przez to rozumieć określanie wartości nieruchomości jako przedmiotu prawa własności i innych praw do nieruchomości), a także maszyn i urządzeń trwale związanych z nieruchomością. Natomiast art. 174 ust. 3a ugn zawiera zamknięty katalog rodzaju opracowań i ekspertyz, wykonywanych przez rzeczoznawcę majątkowego niestanowiących operatu szacunkowego, który to katalog nie zawiera ekspertyz, opracowań dotyczących określania kwoty wynagrodzenia z tytułu służebności przesyłu.

W przypadku gdy ustanowienie służebności przesyłu odbywa się na podstawie umowy pomiędzy właścicielem nieruchomości a przedsiębiorcą przesyłowym wysokość wynagrodzenia może być kształtowana między stronami swobodnie, na podstawie rokowań i ustaleń zabezpieczających interesy obu stron. Zgodność stron co do wysokości wynagrodzenia otwiera dopiero możliwość ustanowienia na nieruchomości służebności przesyłu.

Podczas prezentacji szczegółowo omówione zostały elementy składowe systemu:

• baza informacji o transakcjach obejmująca ceny transakcyjne i cechy nieruchomości gruntowych niezabudowanych z obszaru gminy Racibórz, będących przedmiotem obrotu w minionych kilku latach,

• analiza rynku nieruchomości wykonana zgodnie z aktualnie obowiązującymi przepisami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (j.t. Dz.U. z 2015 r., poz.782 z późn.zm.), a także §3 ust.2 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207 z 2004r. poz.2109 z późn.zm.),

• mapa średnich cen gruntów niezabudowanych,

• model kształtowania się wartości wynagrodzeń z tytułu służebności przesyłu w postaci interaktywnego arkusza kalkulacyjnego.

Nadmienić warto, że Racibórz to pierwsze polskie miasto, które ma możliwość posługiwania się w swej codziennej pracy własną mapą średnich cen gruntów niezabudowanych oraz oficjalnym miejskim systemem określania wynagrodzeń za ustanowienie i wykonywanie służebności przesyłu.

Przebieg spotkania pozwolił zauważyć, że przedstawiciele przedsiębiorstw przesyłowych nie mieli dotychczas możliwości zapoznania się z zaawansowanymi miejskimi systemami określania wynagrodzeń z tytułu służebności przesyłu. Miło więc było od nich usłyszeć, że prezentacja systemu była dla nich ciekawym doznaniem intelektualnym. Wyznanie to przyjęte zostało jako niezwykle cenna i ważna nagroda za trud włożony w tworzenie systemu Servitut 1.0.

Należy więc wyrazić nadzieję, że w Raciborzu powstała realna możliwość osiągnięcia celu, jakim jest wyeliminowanie sporów towarzyszących rozliczeniom pomiędzy właścicielami nieruchomości i przedsiębiorstwami przesyłowymi. Przebieg prezentacji pozwala sądzić, że w nieodległej przyszłości rozliczenia między Gminą Racibórz i przedsiębiorstwami przesyłowymi odbywać się będą coraz coraz powszechniej w trybie polubownym.