A simple observation shows that almost everyone knows the value of real estate, and many people are willing to publicly express their sincere conviction that they have the knowledge necessary to express themselves about the value of real estate in the little finger of the left hand. Of course, this is not the only area of ​​knowledge where belief in knowledge is so strong and widespread. We have been dealing with a similar situation for a long time, among others in the case of medicine and construction. In order to express only the right views in the field of medicine, in many cases it seems sufficient to have personal experience of a popular disease, and sometimes even just acquaintance with a person suffering from a disease. On the other hand, construction enthusiasts tend to consider themselves rare experts in the field of construction only for this reason, that they have lived in a building since birth and, moreover, they managed to survive a thorough renovation of the bathroom, including the replacement of the toilet bowl with a flush, without major losses in people and materials. In the area of ​​real estate appraisal, the popular and allegedly crushing evidence of knowledge sufficient to express unfair judgments about values ​​is considered by pretender experts personal contact with certain market transactions, fluent knowledge of several internet addresses of offer portals, reading skills useful when looking at legal regulations and above all, a spontaneous and sincere belief in being right. 1) In the area of ​​real estate appraisal, the popular and allegedly crushing evidence of knowledge sufficient to express unfair judgments about values ​​is considered by pretender experts personal contact with certain market transactions, fluent knowledge of several internet addresses of offer portals, reading skills useful when looking at legal regulations and above all, a spontaneous and sincere belief in being right. 1) In the area of ​​real estate appraisal, the popular and allegedly crushing evidence of knowledge sufficient to express unfair judgments about values ​​is considered by pretender experts personal contact with certain market transactions, fluent knowledge of several internet addresses of offer portals, reading skills useful when looking at legal regulations and above all, a spontaneous and sincere belief in being right. 1) the ability to read useful when looking into the law and, above all, a spontaneous and sincere conviction of being right. 1) the ability to read useful when looking into the law and, above all, a spontaneous and sincere conviction of being right. 1)

I admit that all these sneaky notions about supposed possession of knowledge are perfectly sufficient for forming non-binding, informal disputes about values. If only the pleasure of discussing is involved, this approach to the issue seems to be somehow justified. This is certainly a bit of games, theater and face-to-face duels (2 but sometimes the performance can be really endearing and funny. for specific and often serious money In such situations, the effective use of beliefs about the possessed knowledge about real estate values ​​becomes extremely difficult and sometimes even risky.

The popularity of the passion for expressing judgments about the value of real estate prompted me to briefly discuss the basic nuisances that arise when trying to use fingerless real estate values ​​in official circulation, and to present effective ways to expose the embarrassing tendency to suck a finger.

At the outset, briefly and simply, let me remind you what real estate appraisal is. To illustrate the essence of the valuation process, let me use the well-known sports discipline of target shooting. Have three shooters participate in our illustrative shooting competition, whose accuracy can be seen on the following targets.

It is obvious to almost everyone that the shooting competition is won by the shooter who hits the target closest to the center of the target, i.e. the one who gets the most points. However, let’s leave this aspect of shooting aside. This time let’s deal with a slightly different issue. Let’s assume that the shooters’ struggle is additionally accompanied by an exciting competition organized for the watchful observers of the competition. As part of the competition, an extremely attractive prize will be awarded to the person who will most accurately predict the location of the center of gravity of the shots fired at the competition by all shooters. Let us assume that, due to the pace of the competition, the contestants will not be able to use any instruments for the purpose of indicating the center of gravity, except for their naked senses.

Rozstrzygnięcie konkursu następuje po zakończeniu zawodów i określeniu faktycznego położenia na tarczy środka ciężkości. Dla wszystkich jest raczej oczywiste, że rozstrzygnięcie takie nie może się odbywać na tej samej zasadzie co swobodne typowania uczestników konkursu lecz wymagać będzie przeprowadzenia udokumentowanego procesu polegającego na:

1.utworzeniu zbioru zawierającego współrzędne punktów reprezentujących wszystkie strzały oddane do tarczy podczas zawodów,
2. obliczeniu współrzędnych środka ciężkości oddanych strzałów na podstawie uprzednio utworzonego zbioru,
3. graficznej prezentacji położenia środka ciężkości na tarczy.

Rysunek przedstawia w uproszczeniu cały proces, który otworzył możliwość jednoznacznego określenia środka ciężkości strzałów oddanych przez strzelców podczas zawodów. W całej sprawie istotne jest to, że rozstrzygnięcie konkursu nie mogło by mieć miejsca bez przeprowadzenia udokumentowanych czynności przedstawionych na powyższym rysunku.

Nie wykluczam, że niektórzy uczestnicy takich konkursów nie dysponując żadnymi przyrządami i obliczeniami będą wykazywać umiejętność dość trafnego typowania położenia środka ciężkości strzałów oddawanych do tarczy. Nie zmienia to faktu, że trafność przewidywań to jedno a faktyczne określenie położenia środka ciężkości to drugie.

Przedstawiony wyżej przebieg konkursu organizowanego dla uczestników zawodów strzeleckich pozwalam sobie teraz wykorzystać do zobrazowania istoty procesu wyceny nieruchomości, którego zwieńczeniem jest jak wiadomo określana wartość rynkowa nieruchomości. Otóż wartość nieruchomości oparta o przypuszczenia i szczere przekonania tym właśnie różni się od faktycznej wartości rynkowej czym różnią się typowania środków ciężkości dokonywane przez uczestników konkursu od ich udokumentowanego określenia.

Faktycznie przeprowadzony i udokumentowany proces wyceny nieruchomości polega na:

1. stworzeniu zbioru informacji rynkowych o przeprowadzonych transakcjach nieruchomości (zebranie wszelkich dostępnych informacji charakteryzujących nieruchomości),
2. przeprowadzeniu analizy zgromadzonych danych informacyjnych w celu określenia liczbowego wpływu poszczególnych cech nieruchomości na poziom cen,
3. ustaleniu cech wycenianej nieruchomości mających udokumentowany wpływ na poziom cen i przeprowadzeniu obliczeń przy wykorzystaniu współczynników wynikających z przeprowadzonej analizy,
4. przedstawieniu wartości nieruchomości (wyniku procesu wyceny) w formie opracowania zawierającego opis przeprowadzonego procesu wyceny wraz ze sposobem dokonania obliczeń.

Nie przeczę, że wciąż jeszcze możliwe jest w praktyce wprowadzenie do oficjalnego obiegu opracowań, w których wartość rynkowa nie wynika z faktycznie przeprowadzonego procesu wyceny lecz pochodzi z odpowiednio podanych i atrakcyjnie opakowanych przekonań i wymysłów. Ewidentną zaletą takich opracowań jest ich niski koszt ich wytworzenia wynikający ze świadomego odstępowania od badań i analiz rynkowych oraz możliwość przypisania wycenianej nieruchomości niemal dowolnej wartości rynkowej. Coraz lepsza dostępność publicznych i komercyjnych źródeł informacji o nieruchomościach sprawia, że uprawdopodabnianie takich opracowań wymaga coraz częściej sięgania po różne, coraz bardziej wymyślne zabiegi mające na celu odwracaniu uwagi od istoty wyceny. Nawiązując ponownie do zawodów strzeleckich należy mieć w takich przypadkach świadomość, że nie mamy wówczas do czynienia z mozolnym procesem określania środka ciężkości lecz wyłącznie z typowaniem jego położenia na podstawie mniej lub bardziej szczerych i prawdziwych intencji.

Wszystkich zainteresowanych pragnę uspokoić, że odróżnienie wartości rynkowej powstałej na podstawie przypuszczeń i prywatnych osądów od wartości wynikającej z faktycznie przeprowadzonych badań i analiz rynkowych nie wymaga wcale pogłębionej wiedzy z zakresu wyceny nieruchomości. Do prostego zdemaskowania typu okazywanej nam wartości rynkowej w wielu przypadkach wystarczające będzie zrozumienie samej istoty procesu wyceny, którą obrazowo pozwoliłem sobie wcześniej omówić na przykładzie tarcz strzeleckich.

Fragment mapy średnich cen gruntów niezabudowanych na obszarze rynku lokalnego miasta Racibórz opracowany na zamówienie gminy Racibórz.

Przydatnym materiałem dokumentującym faktycznie przeprowadzone badania rynkowe na potrzeby określania wartości nieruchomości są wszelkiego typu elementy składowe przeprowadzonych badań i analiz rynkowych. Dobrym przykładem mogą tu być między innymi mapy średnich cen. Mapy takie mają tę korzystną cechę, że nie ma specjalnej możliwości wymyślenia treści takich map bez uprzedniego przeprowadzenia udokumentowanych badań rynkowych. Nie da się stworzyć mapy na podstawie swobodnie snutych przekonań i bez użycia danych rynkowych (akurat w przypadku cytowanej mapy ewentualna skłonność do zastępowania faktycznych badań rynkowych wymyślonymi została niezwykle prosto wyeliminowania: przedmiotem zamówienia była nie tylko mapa ale i kompletna baza danych rynkowych wraz z analizą na podstawie której mapa został opracowana).

Mapa średnich cen stanowi nie tylko przykład jednoznacznego dowodu na faktyczną znajomość obsługiwanego rynku nieruchomości ale także traktowana jest przez uczestników rynku nieruchomości jako pożyteczne i poglądowe źródło informacji o cenach. Gdyby publicznie udostępniana mapa zawierała wierutne bzdury to wszyscy jej użytkownicy nie omieszkali by natychmiast dobitnie o tym oznajmiać. Okazuje się jednak, że mapa taka stanowiąca doskonały dowód na solidną pracę wykonaną na potrzeby procesu wyceny nie wszystkim się podoba. Najbardziej zagorzałych krytyków stosowania map średnich cen na potrzeby procesu wyceny nieruchomości można znaleźć wśród osób nawykłych do wypowiadania się na temat wartości i cen na podstawie własnych osądów i przekonań, z pominięciem badań rynkowych. Od tych właśnie osób można uzyskać darmowo cały pakiet argumentów wskazujących na przykre konsekwencje traktowania mapy jako wiarygodnego źródła informacji. Oczywiście niechęć do map jest w takich przypadkach całkowicie zrozumiała i wytłumaczalna.

Pomimo wyraźnej niechęci do okazywania dowodów na wykonane badania rynkowe namawiam do zdecydowanego domagania się jednoznacznych i przekonujących dowodów na przeprowadzone badania i analizy oraz ostrzegam przed bezkrytycznym przyjmowaniem wartości nieruchomości, za którymi nie stoją żadne ślady faktycznie przeprowadzonych i udokumentowanych badań. W dobrze rozumianym interesie użytkownika okazywanej mu wartości jest rozpoznanie czy ma do czynienia z uczestnikiem konkursu na zawodach strzeleckich typującym wynik czy też z wartością określoną na podstawie zbadanych i udokumentowanych faktów.

Dowodów na faktyczne przeprowadzenie badań rynkowych jest oczywiście wiele. Nie miejsce tu by rozważać, które z nich są mniej, a które bardziej wiarygodne. Typowy odbiorca usługi nie potrzebuje precyzyjnych instrukcji w tym zakresie. Fałsz jest dość łatwo wyczuwalny. Ułatwieniem jest to, że miłośnicy wymyślania wartości wykazują niezwykle konsekwentną postawę sprawiającą, że nie dysponują zwykle żadnymi sensownymi dowodami o przeprowadzonych badaniach rynkowych albo też są one tak kiepskie, że identyfikacja użytej technologii określania wartości nie jest trudna. To co tu przedstawiam traktować należy raczej jako pewne ogólne wskazówki i przykłady dowodów na wykonanie czynności, bez których sensowne określenie wartości nie jest możliwe. Za kolejny, ciekawy i jednoznaczny dowód na istnienie badań uznać można wykresy zmian cen rynkowych wskutek upływu czasu. Wykresy takie są nie tylko dobrą ilustracją prowadzonych badań ale dodatkowo ich przeprowadzanie na potrzeby procesu wyceny nieruchomości jest wymagane prawem. Jeśli nasz ekspert nie dysponuje takim wykresem a mimo to wyraża pogląd, że w ostatnich latach na rynku nieruchomości nie wystąpiły żadne istotne zmiany cen wskutek upływu czasu to od razu wiemy jaki jest tego prawdziwy powód.

Jak każde inne elementy badań rynkowych także wykresy indeksów cen gruntów przyjmowane są zwykle przez uczestników rynku nieruchomości z dużym zaciekawieniem. Przydatna i pożyteczna okazuje się informacja o stwierdzonych tendencjach cenowych zidentyfikowanych na podstawie dostępnych, rzeczywistych danych rynkowych. Dla typowego odbiorcy wykres taki okazuje się całkowicie czytelny i zrozumiały a sposób prezentacji tendencji rynkowych nie budzi zwykle żadnych wątpliwości. W naszych rozważaniach istotne jest przede wszystkim to, że wykres taki dokumentuje faktycznie przeprowadzone badania rynkowe. Zaskoczeniem raczej nie będzie gdy wyjawię, że także i tutaj, w przypadku prostych i oczywistych wykresów największa nieufność i krytyka ich wiarygodności oraz zasadności ich tworzenia pojawia się nie ze strony typowych uczestników rynku lecz ze strony trudniących się wymyślaniem wartości. Charakterystyczne jest to, że krytyka taka nie polega na porównywaniu wyników badań z innymi przeprowadzonymi równolegle badaniami lecz polega na poddawaniu generalnej krytyce zasadności prowadzenia kompleksowych badań obejmujących lokalny rynek, wiarygodności stosowanych narzędzi, metod badawczych i co komu się tam jeszcze wymyśli. Jako koronne przytaczane są często następujące argumenty: „każda nieruchomość jest inna”, „nieruchomość jest warta tyle ile ktoś skłonny jest za nią zapłacić”, „każda opinia jest subiektywna”, „nie powinno się do wyceny używać cen bo one dotyczą zjawisk przeszłych”, „wyceny nie można opierać na liczbach lecz na znajomości rynku i doświadczeniu zawodowym” oraz wiele, wiele innych.

Gwałtowna reakcja na wszelkiego typu elementy badań i analiz rynkowych odkrywa głęboko skrywany sekret wielu rzekomych specjalistów polegający na dosyć powszechnej i wstydliwej skłonności do wypowiadania się o wartościach nieruchomości bez znajomości rynku, bez wykonywania badań i analiz rynkowych lub przy pobieżnym, bardzo powierzchownym ich przeprowadzeniu. Sensowność takich wypowiedzi można przyrównać do celności i wiarygodności recenzji z nieprzeczytanych książek, nieobejrzanych filmów czy niewysłuchanych kazań. Nerwowa reakcja ewidentnie dowodzi, że warto jednak każdorazowo domagać się jednoznacznych dowodów wskazujących na to, że wartość nieruchomości mająca być do czegoś istotnego wykorzystana wynika z przebadanych faktów rynkowych a nie z niczym nieuzasadnionych przekonań.

Wszędzie tam gdzie wartość nieruchomości jest określana na podstawie rzeczywiście przeprowadzonych badań i analiz rynkowych nie ma większych problemów z możliwością zapoznania się ich wynikami przestawianymi zwykle w sposób czytelny, logiczny i przejrzysty. Problemów z dostępem do badań i analiz należy się natomiast spodziewać tam, gdzie żadne badania i analizy nie są wykonywane a wynik wyceny jest wymyślany. W takich przypadkach niezbędne badania zastępowane będą często wywodami prawnymi, cytatami z ksiąg ekonomicznych, argumentami wykazującymi niedostateczną przejrzystość rynku, jego niską efektywność, cytatami z Wikipedii oraz wszelkimi innymi substytutami badań rynkowych.

Choć rzecz wydaje się wiadoma i oczywista to podsumowując pozwolę sobie uprzytomnić, że określanie wartości to przede wszystkim działalność badawcza polegająca w głównej mierze na wyciąganiu wniosków z badań rynkowych. W przypadku wyceny nieruchomości mamy do czynienia z prostą zależnością wiarygodności wyniku od jakości przeprowadzonych badań rynkowych. Tak jak z marnej mąki najdoskonalszy piekarz nie upiecze smacznego chleba, tak najlepszy i najbardziej doświadczony zawodowo ekspert nie wyjawi nic sensownego o wartościach rynkowych jeśli nie użyje do tego celu odpowiednich i dobrych jakościowo badań rynkowych. Z powyższych względów zlecam powściągliwość przy bezkrytycznym przyjmowaniu wywodów na temat wartości nieruchomości, za którymi nie stoją czytelne dowody na faktycznie istnienie badań i analiz rynkowych. Gorąco zachęcam do podejmowania prób wykorzystywania w praktyce nabytej właśnie wiedzy.

Wojtek Nurek MPAI

1)  Harry Gordon Frankfurt „On pressing putty”, Wyd. Czuły Barbarzyńca, Warsaw 2008

2)  Witold Gombrowicz „Ferdydurke”. Literary Publishing, Krakow 1987