Dnia 25 kwietnia 2017 r. odbyła się w Gliwicach konferencja „Dzień otwartego operatu szacunkowego”, w której uczestniczyło około 90 rzeczoznawców majątkowych z całej Polski. Zgodnie z przyjętą konwencją prelegenci przedstawiali kompletne operaty szacunkowe z uwypukleniem tych ich elementów, które sprawiają zwykle w praktyce największe problemy warsztatowe. Szczegółowo omawiano sposób przygotowania oraz sposób doboru danych informacyjnych o transakcjach nieruchomości wykorzystywanych ostatecznie do kalkulacji a nade wszystko sposoby i metody określenia liczbowego wpływu cech nieruchomości i ich stanów cech na wartość rynkową.

Ewidentnym atutem konferencji była obecność młodych wiekiem i stażem rzeczoznawców mających nowy bagaż wiedzy i świeże spojrzenie na współczesne technologie, spoglądających na problemy warsztatowe nieco inaczej niż starsi rzeczoznawcy posiadający co prawda bogatsze doświadczenie, ale jednocześnie większą podatność na rutynę. Jakości obrad sprzyjał fakt, że wśród uczestników konferencji znaleźli się przedstawiciele różnych organizacji zawodowych w tym także oficjalny przedstawiciel Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych pan Włodzimierz Szulc. Konferencja stała się okazją do wstępnego omówienia zagadnień sprawiających typowe problemy warsztatowe, które ewidentnie potrzebują szerszej środowiskowej debaty. Zgodnie dostrzeżono sens częstszego spotykania się w poszerzonym środowiskowym gronie w celu wypracowywania rozwiązań merytorycznych i warsztatowych pomocnych w codziennej pracy. Podczas debat można było zauważyć, że zagadnienia merytoryczne z obszaru wiedzy specjalistycznej okazują się wspólne dla całego środowiska zawodowego.

Na wstępie Paweł Maniakowski zaprezentował operat szacunkowy określenia wartości rynkowej nieruchomości zabudowanej domem mieszkalnym, jednorodzinnym sporządzony dla potrzeb zabezpieczenia wierzytelności w banku. Na przykładzie operatu omówiony został wpływ rodzaju używanej powierzchni budynków stanowiących zabudowę na wartość rynkową. Wiadomym jest, że w praktyce powszechnie występują problemy z ustaleniem powierzchni budynków położonych na nieruchomości przyjmowanych do porównań. Natomiast rzadziej występują problemy z ustaleniem powierzchni nieruchomości wycenianych, ponieważ autorzy wycen mają zwykle dostęp do dokumentacji technicznej albo też mogą przeprowadzić pomiary powierzchni podczas oględzin. Inaczej przestawia się natomiast możliwość stwierdzenia powierzchni budynków nieruchomości stanowiących przedmiot transakcji, które przyjmowane są w toku wyceny do porównań. Doświadczenie wskazuje, że powierzchnie wynikające z treści aktów notarialnych a także z rejestrów budynków często nie odzwierciedlają faktycznej powierzchni użytkowej budynków usytuowanych na nieruchomościach. W zaistniałej sytuacji rzeczoznawcy zmuszeni są posługiwać się takim rodzajem powierzchni, który jest realnie możliwy do ustalenia dla nieruchomości stanowiących przedmiot transakcji. Na przykładzie wyceny konkretnej nieruchomości Paweł Maniakowski wykazał, że z punktu widzenia wyceny istotne jest jedynie by powierzchnia budynków nieruchomości wycenianej była określana w ten sam sposób co i powierzchnia budynków usytuowanych na nieruchomościach przyjmowanych do porównań. Natomiast rodzaj powierzchni zastosowanej ostatecznie do kalkulacji ma pomijalny wpływ na określaną wartość. Prelegent wykazał, że użycie różnych typów powierzchni doprowadza do zbliżonych wyników. Tym sposobem wykazane zostało, że wymagania niektórych banków posługiwania się przy ustalaniu powierzchni budynków wyłącznie powierzchnią użytkową nie znajdują uzasadnienia z punktu widzenia wiedzy specjalistycznej. Z punktu widzenia procesu wyceny i jakości szacowanej wartości istotne jest jedynie by rzeczoznawca majątkowy wykorzystywał w procesie wyceny ten sam rodzaj powierzchni, którą realnie można określić zarówno dla nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny jak i nieruchomości przyjmowanych do porównań. Domaganie się od autorów wycen posługiwania się wyłącznie powierzchnią użytkową o jakiej mowa w normach jest najczęściej zarówno nierealne jak i niekonieczne z punktu widzenia procesu wyceny nieruchomości.

W podsumowaniu wystąpienia Pawła Maniakowskiego uczestnicy konferencji zgodnie uznali, że uzasadniona jest potrzeba wewnątrzśrodowiskowego uporządkowania zagadnienia określania powierzchni budynków na potrzeby procesu wyceny.

W następnej kolejności Leszek Flis zaprezentował operat szacunkowy nieruchomości gruntowej, niezabudowanej sporządzony również dla potrzeb zabezpieczenia wierzytelności. Autor operatu szczegółowo opisał sposób przygotowania materiału informacyjnego użytego do analizy rynku nieruchomości oraz wyselekcjonowanego materiału użytego do kalkulacji. Prelegent omówił także sposób przeprowadzenia analizy rynku nieruchomości niezbędnej dla określenia wpływu poszczególnych cech i ich stanów na wartość rynkową nieruchomości. Prezentacja Leszka Flisa stała się okazją do omówienia pojawiającej się czasami sytuacji, w której odbiorca operatu szacunkowego podejmuje próbę podważania jego treści wskazując na brak zrozumienia wszystkich treści zawartych w operatach szacunkowych. Zabieg ten najczęściej stosowany jako element strategii w postępowaniu, gdy określona w operacie szacunkowym wartość rynkowa z jakichś względów nie odpowiada odbiorcy. Natomiast w sytuacji, gdy wartość okazuje się dla odbiorcy wyceny sprzyjająca zawartość operatu nie budzi zwykle jego wątpliwości. Podnoszony brak zrozumiałości i weryfikowalności, jest najczęściej niczym innym jak oczywistym stwierdzeniem, że odbiorca wyceny nie posiada wiadomości specjalnych niezbędnych do przeprowadzenia procesu wyceny. Natomiast posiada je rzeczoznawca. Gdyby odbiorca wyceny je posiadał to sam byłby rzeczoznawcą. Oczywistym jest natomiast, że wnioski zawarte w operacie szacunkowych winny być jasne i zrozumiałe. Uczestnicy konferencji uznali, że warto by w sprawie tej wyrazić wspólne stanowisko by wyeliminować konieczność indywidualnego wyjaśniania klientom natury procesu wyceny i oczywistej konieczności posługiwania się na potrzeby wyceny nieruchomości wiedzą specjalną.

Podczas swej prezentacji Leszek Flis wskazał też na inny problem z jakim zmagają się w codziennej praktyce rzeczoznawcy majątkowi a polegający na przymuszaniu autorów operatów szacunkowych do dostarczania bankom danych informacyjnych wykorzystywanych w procesie szacowania na potrzeby rzekomej weryfikacji wycen dokonywanych przez banki. Leszek Flis uprzytomnił uczestnikom konferencji, że nie istnieją przepisy zobowiązujące rzeczoznawców do bezpłatnego dostarczania bankom bazy danych transakcyjnych, stanowiących zwykle kapitał rzeczoznawców i efekt ich wieloletniej, kosztownej, mozolnej pracy i coraz częściej zespołowej pracy.

Niezidentyfikowany jest sens i cel przekazywania bankom danych transakcyjnych wykorzystanych przy wycenie poszczególnych nieruchomości. Jeśli bank chciałby, aby mu przekazać „kilkanaście” danych transakcyjnych jakichś nieruchomości użytych do wyceny pojedynczej nieruchomości, na podstawie której miałby on rzekomo dokonać „weryfikacji” wyników wyceny, to oczywistym jest, że działanie takie należałoby uznać za czynność zupełnie pozorną i nie mogącą czegokolwiek zweryfikować.

Na przykładzie operatu szacunkowego zaprezentowanego przez Leszka Flisa zawierającego zarówno analizę rynku nieruchomości na kompletnym zbiorze danych transakcyjnych jak i kalkulację wartości przeprowadzoną na wyselekcjonowanych danych transakcyjnych można było stwierdzić, że nie ma możności zweryfikowania analizy przeprowadzonej na wszystkich dostępnych danych rynkowych za pomocą kilkunastu transakcji wykorzystanych do porównań przy wycenie pojedynczej nieruchomości. Z praktycznego punktu widzenia nie ma możności przeprowadzenia na podstawie kilkunastu danych weryfikacji czy też kontroli analizy wyjaśniającej rynek przy wykorzystaniu wszystkich zgromadzonych transakcji. Nie może bowiem analiza gorsza, niepełna, oparta na przypadkowym zasobie danych próbować weryfikować analizy lepszej, pełnej, opartej na analizie całego zakresu danych.
Pojawia się pytanie, dlaczego banki nie dokonują ewentualnej weryfikacji wyceny na podstawie własnej bazy danych o nieruchomościach? Dlaczego banki polegają na danych dostarczonych przez wykonującego wycenę rzeczoznawcę majątkowego? Dlaczego nie posługują się instrumentami zdefiniowanymi przez Komisję Nadzoru Finansowego w Rekomendacji J i S?

Nie może być przecież mowy o jakiejkolwiek zewnętrznej względem analizowanego operatu szacunkowego jego weryfikacji i kontroli przez bank w sytuacji, gdy dokonana zostanie ona na bazie transakcji zamieszczonych w samym analizowanym operacie szacunkowym! To zaprzecza w ogóle jakiejkolwiek idei weryfikacji czegokolwiek. Wręcz odwrotnie, procedura taka prowadzi w sposób ewidentny do tego, że wszelka rzeczywista weryfikacja operatu szacunkowego trafiającego do banku jest fikcją i może być wręcz powodem systematycznych nadużyć.

Wskazanie i uwypuklenie tego problemu to kolejne zadanie leżące w interesie całego środowiska polskich rzeczoznawców majątkowych.

W dalszej części konferencji Joanna Bonda omówiła operat szacunkowy lokalu mieszkalnego, w którym wagi cech określone zostały na podstawie uprzednio przeprowadzonych badań preferencji uczestników rynku nieruchomości. Na praktycznym przykładzie oraz przy wykorzystaniu specjalistycznego arkusza omówiony został sposób kalkulacji w sytuacji, gdy pewna część cech nieruchomości przyjmowanych do porównań jest tożsama z cechami nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny. Prócz tego zaprezentowany został sposób przeprowadzania ekstrapolacji w sytuacji, w której w zbiorze danych transakcyjnych nieruchomość o cenie minimalnej Cmin nie posiada samych najgorszych cech a nieruchomość cenie maksymalnej Cmax nie posiada samych najlepszych cech. Prezentacja Joanny Bondy wywołała ożywione zainteresowanie uczestników konferencji i wznieciła ciekawą dyskusję odnosząca się do praktycznych sposobów określania i uwzględniania w procesie wyceny stanu technicznego nieruchomości lokalowych.

W kolejnym wystąpieniu Sylwia Drzewiecka przedstawiła operat szacunkowy nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym oraz zabudową gospodarczą. W ramach prezentacji omówiony został sposób przeprowadzenia analizy rynku wraz z uzasadnieniem zastosowanych metod analitycznych. Następnie prelegentka omówiła źródła pozyskiwania danych wykorzystywanych na potrzeby analizy rynku. W kolejnej części prezentacji przedstawione zostały problemy warsztatowe pojawiające się przy opracowywaniu analiz rynkowych. Prelegentka omówiła zestawy cech nieruchomości wpływających na poziom wartości, które były przedmiotem jej badań. Prócz zagadnień czysto warsztatowych omówiony został też inny problem, który spotkał autorkę operatu w związku zakwestionowaniem przez bank zastosowanej metody wyceny. Wyraźną uciążliwością wprowadzenia operatu szacunkowego do obrotu prawnego okazała się konieczność podejmowania z bankiem indywidualnej dyskusji mającej na celu wykazanie, że zgodnie z obowiązującymi przepisami (Art. 154. 1. uogn) wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy a nie bank. Autorka operatu zmuszona była dowodzić, że rzeczoznawca decyduje także o zastosowanych na potrzeby analizy rynku nieruchomości metodach analitycznych biorąc za to odpowiedzialność zawodową. Prezentacja Sylwii Drzewieckiej ujawniła problem nieuzasadnionego wkraczania banków w kompetencję rzeczoznawców majątkowych. W toku dyskusji jaka miała miejsce po prezentacji wskazano na konieczność wyznaczenia wyraźnej granicy kompetencji i wiedzy specjalnej, która w interesie środowiska rzeczoznawców majątkowych winna być wyrażona w formie oficjalnego i wspólnego stanowiska.

W ostatnim wystąpieniu Joanna Bonda i Wojtek Nurek omówili operaty szacunkowe nieruchomości gruntowych niezabudowanych sporządzonych na zamówienie jednostki samorządu terytorialnego dla różnych celów: aktualizacji opłat z tytułu wieczystego użytkowania, sprzedaży oraz ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu podziału. Wskazano, że wymaganiem i główną potrzebą organu zamawiającego usługę jest możliwość skutecznego zastosowania operatów szacunkowych dla różnych celów publicznych co wiąże się z potrzebą wyjątkowej dbałości o jakość wszystkich elementów procesu wyceny. Właśnie z tych względów i dla zapewnienia wysokiej jakości opracowań zamówienie publiczne, w ramach którego zostały sporządzone prezentowane operaty podzielone zostało na trzy odrębne części.

Pierwsza część zamówienia polegała na opracowaniu bazy danych transakcyjnych obejmujących wszystkie transakcje dokonane na obszarze całej gminy w okresie ostatnich 5 lat (w kolejnych latach dotyczyło to ostatniego roku). Druga część zamówienia polegała na przygotowaniu odrębnego opracowania stanowiącego analizę rynku nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeprowadzoną na podstawie uprzednio przygotowanej bazy danych informacyjnych. A dopiero trzecią część zamówienia stanowiły operaty szacunkowe. Taka organizacja zamówienia publicznego sprawiła, że zamawiający miał pełną kontrolę nad jakością danych informacyjnych wykorzystanych w procesie wyceny oraz nad jakością analizy rynku, na podstawie której określony został liczbowy wpływ cech nieruchomości oraz ich stanów na poziom cen a także trend zmian cen wskutek upływu czasu dla lokalnego rynku nieruchomości.

Prezentacja operatów szacunkowych uprzytomniła korzyści wynikające z zastosowania w podejściu porównawczym metody analizy statystycznej rynku do wyceny nieruchomości gruntowych niezabudowanych sporządzanych na potrzeby jednostek samorządu terytorialnego. Zastosowanie jednego modelu wartości nieruchomości na obszarze całego miasta zostało korzystnie przyjęte przed odbiorców wycen. Zastosowana metoda wyceny pozwalająca na użycie do kalkulacji wartości jednolitej formuły matematycznej dla całej gminy sprawiła, że szacowana wartość rynkowa nieruchomości mogła być przedstawiona jako funkcja obiektywnych i czytelnych dla odbiorców wycen parametrów nieruchomości. Sytuacja, w której nieruchomości o obiektywnie lepszych cechach osiągają wyższą wartość rynkową a nieruchomości o obiektywnie gorszych cechach niższą wartość przyczyniła się do istotnego ograniczenia konfliktów towarzyszących zwykle wycenie dokonywanej na potrzeby organów publicznych.
Korzystny odbiór tak sporządzanych operatów szacunkowych wykonywanych na potrzeby organów publicznych wskazuje na zasadność wszczęcia środowiskowej dyskusji na temat zastosowania tej metody wyceny w uzasadnionych sytuacjach.

W podsumowaniu wskazano na zasadność organizowania podobnych spotkań stanowiących okazję do podejmowania wspólnych rozważań na tematy odnoszące się do warsztatu polskich rzeczoznawców majątkowych. Na zakończenie konferencji padła deklaracja, że następne spotkanie o nieco mniej oficjalnym charakterze nastąpi w czerwcu 2017 r.

Relacja fotograficzna: Zbyszek Szwaja (dobry rzeczoznawca i fotograf w jednym).