Pośród licznych korzyści płynących ze stosowania przez samorząd terytorialny metody analizy statystycznej rynku (MASR) poczesne miejsce zajmuje realna możliwość optymalizacji przychodu uzyskiwanego przez organ publiczny przy sprzedaży nieruchomości. Praktyczny przykład najlepiej zilustruje sposób wykorzystywania takiej możliwości w interesie gminy.
W Pyskowicach, podobnie jak to się dzieje w innych miastach Polski, rozważano sprzedaż nieruchomości znajdującej się w gminnym zasobie. Zbywana nieruchomość to grunt niezabudowany o powierzchni 4313 m kw., w części stanowiący teren zalewowy, mocno zarośnięty dziką roślinnością, przeznaczony w planie miejscowym pod budownictwo mieszkaniowe MN. Z inicjatywy miejscowej rady miejskiej postanowiono rozważyć sposób w jaki winna być przygotowana nieruchomość do sprzedaży by do kasy miejskiej trafiło możliwie najwięcej pieniędzy. Służby miejskie wykorzystały dla tego celu arkusz wyceny, który używany jest w Pyskowicach rutynowo na potrzeby sporządzania operatów szacunkowych. Arkusz wyceny stanowi element składowy metody analizy statystycznej rynku (MASR). W opisywanej sytuacji nie tyle chodziło o operat szacunkowy (dokument o treści ściśle uregulowanej prawem) ile o wiedzę na temat szacunkowej wartości nieruchomości dla różnych, hipotetycznych wariantów rozważanych przez radnych.
Zagadnienie problemowe rozważane przez Radę Miasta w Pyskowicach:
Jaki sposób sprzedaży nieruchomości gruntowej niezabudowanej przyniesie miastu największy przychód?
a) sprzedaż nieruchomości w całości w stanie aktualnym?
b) sprzedaż nieruchomości uprzednio podzielonej na działki budowlane i niebudowlane?
c) sprzedaż nieruchomości w całości po jej uporządkowaniu polegającym na usunięciu występujących na nieruchomości zakrzewień i zadrzewień?
Szacunkowe wartości nieruchomości dla rozważanych jej stanów określone na podstawie arkusza wyceny przygotowanego dla miasta Pyskowice:
A. Wartość nieruchomości dla stanu aktualnego: 146.100 zł
B. Prognozowana szacunkowa wartość nieruchomości dla stanu po prze-prowadzeniu rozważanego podziału: 157.800 zł
C. Prognozowana szacunkowa wartość nieruchomości dla stanu po usu-nięciu dziko rosnących zakrzewień i zadrzewień: 346.300 zł
WNIOSKI:
Podjęcie decyzji co do wyboru stanu nieruchomości przewidzianej do sprzedaży wymaga ustalenia szacunkowego kosztu podziału nieruchomości a także kosztu usunięcia z obszaru nieruchomości występujących tam aktualnie zadrzewień i zakrzewień.
KALKULACJA SZACUNKOWYCH WARTOŚCI DLA RÓŻNYCH WARIANTÓW
Podstawowe parametry nieruchomości wyjściowego, aktualnego stanu nieruchomości
Nieruchomość położona jest w terenie zurbanizowanym z bezpośrednim dojazdem do utwardzonej lokalnej drogi publicznej (od strony północno-zachodniej). Od strony południowo-wschodniej przepływa ciek wodny powodujący, że część nieruchomości (oznaczona na zielono) stanowi teren zalewowy (15,8% powierzchni). W pobliżu nieruchomości znajduje się sieć energetyczna oraz wodociągowa i gazowa.
Na obszarze ok. 60% powierzchni występują dziko rosnące zakrzewienia i zadrzewienia.
Szacunkowa wartość nieruchomości dla jej wyjściowego stanu
Parametry nieruchomości według stanu po przeprowadzeniu rozważanego podziału
Założono podział nieruchomości na następujące działki:
– działki budowlane D1 pow. 650 m kw., D2 pow. 700 m2, D3 pow. 650 m2, D4 pow. 850 m2
– działka drogowa DR pow. 680 m2,
– działka niebudowlana obejmująca teren zalewowy o pow. 783 m2.
Dalej założono, że po dokonaniu podziału nieruchomości przedmiotem sprzedaży będą działki nr D1, D2, D3, D4 oraz udział w działce DR.
Uwaga!
Przyjęto założenie, że działka pow. 783 m2 obejmująca teren zalewowy nie będzie podlegać sprzedaży, ponieważ jest to działka niebudowlana.
Parametry i szacunkowa prognozowana wartość działki budowlanej D1
Parametry i szacunkowa prognozowana wartość działki budowlanej D2
Parametry i szacunkowa prognozowana wartość działki budowlanej D3
Parametry i szacunkowa prognozowana wartość działki budowlanej D4
Parametry i szacunkowa prognozowana wartość działki drogowej DR
,
Łączna szacunkowa wartość działek D1 + D2 +D3 +D4 + DR
39.300 + 34.600 + 35.000 + 38.800 + 10.100 = 157.800 zł
Parametry i szacunkowa prognozowana wartość nieruchomości po usunięciu dziko rosnących zakrzewień i zadrzewień
Podsumowanie
Od siedmiu już lat w gminie Pyskowice wycena nieruchomości gruntowych wykonywana jest przy wykorzystaniu metody analizy statystycznej rynku (MASR). Z punktu widzenia samorządu jest to niewątpliwie najkorzystniejsza metoda wyceny, rodząca najmniej konfliktów i wątpliwości, pozwalająca zarówno sporządzać skuteczne wyceny nieruchomości w formie operatów szacunkowych jak i prognozować wartości nieruchomości na różne wewnętrzne potrzeby gminy.
Jedyną praktyczną uciążliwością metody analizy statystycznej rynku (MASR) jest to, że jest ona w przy-gotowaniu wstępnym najbardziej pracochłonna i wymaga zastosowania do analizy metod i narzędzi badawczych bardziej zaawansowanych, wymagających wyższego poziomu kompetencji na etapie analizy rynku i stworzenia obiektywizującego modelu wartości. Metoda ta owocuje jednak w praktycznym zastosowaniu następującymi zaletami:
• analiza rynku dokonywana jest wg jednolitych kryteriów i wg jednolitego punktu odniesienia ja-kim jest pełna baza danych;
• zastosowane zaawansowane metody analizy danych rynkowych pozwalają na obiektywne i rzetelne określenie wpływu różnych cech rynkowych na wartość nieruchomości, dzięki czemu uzyskany wynik wyceny w oparciu o tak określone wpływ cech jest zobiektywizowany;
• zastosowanie jednolitej analizy wykonanej wg jednolitych kryteriów, z określeniem wpływu po-szczególnych cech rynkowych pozwala na jednolitą wycenę wszystkich nieruchomości na obszarze danego rynku (oczywiście jeżeli cechy rynkowe nieruchomości szacowanej mieszczą się w zakresie zmienności cech przeanalizowanych dla danego rynku);
Podczas kontaktu z odbiorcami wyceny oraz w toku licznych postępowań administracyjnych ewidentne korzystne jest to, że przy omawianej metodzie wyceny organ publiczny mają pełną wiedzę o lokalnym rynku nieruchomości dysponując następującymi elementami składowymi całego systemu wyceny:
• pełną bazą danych informacyjnych o wszelkich transakcjach dokonywanych na jej obszarze z okresu kilku ostatnich lat;
• analiza rynku wykorzystywana na potrzeby wszystkich wycen nieruchomości gruntowych dla wszelkich celów,
• arkuszem wyceny utworzony na podstawie modelu wartości nieruchomości (gruntów) stanowiącego formułę kalkulacyjną (wzór) powstałą w drodze analizy rynku nieruchomości metodami statystycznymi, obrazującą w sposób jednoznaczny związek pomiędzy wartością nieruchomości a jej cechami rynkowymi.
Istotnego komfortu doświadczają także odbiorcy wycen mający świadomość, że wartość określana jest na podstawie fizycznie istniejącej i publicznie dostępnej analizy rynku nieruchomości a nie na podstawie subiektywnych poglądów dokonującego oszacowania nieruchomości nie popartych żadnymi badaniami.
Istnieje cały szereg powodów, dla których omówiony tutaj sposób wyceny nieruchomości gruntowych niezabudowanych na potrzeby samorządów i innych organów publicznych wciąż należy do rzadkości. Na potrzeby wycen nieruchomości niezmiennie od ponad dwudziestu kilku lat najczęściej stosowana jest w Polsce metoda korygowania ceny średniej (MKCŚ) oraz metoda porównywania nieruchomości parami (MPNP). Efekty licznych ograniczeń i wady tych obu metod odczuwane są powszechnie w praktyce w postaci fali konfliktów i sporów. Być może powoli nadchodzi już czas podjęcia rozważań nad zastosowaniem na potrzeby wyceny dla celów publicznych lepszych, wygodniejszych i znacznie bardziej uniwersalnych sposobów wyceny. Sposobów nawiązujących do współczesnego stanu publicznych źródeł informacji o nieruchomościach oraz dostępnych rozwiązań technologicznych.
Ewidentne warto jest już po latach przykrych doświadczeń otwarcie przeanalizować przyczyny problemów powstających przy stosowaniu na potrzeby wyceny nieruchomości dla różnych celów publicznych i wszelkich rodzajów nieruchomości niemal wyłącznie metody korygowania ceny średniej (MKCŚ) oraz metody porównywania nieruchomości parami (MPNP).
Możliwość zastosowania metody korygowania ceny średniej (MKCŚ)
Już sama analiza uwarunkowań metodycznych wykazuje, że metoda korygowania ceny średniej (MKCŚ) nie może mieć efektywnego zastosowania przypadku większości wycen realizowanych dla celów publicznych. Wynika to z samych założeń tej metody, której istotą jest korygowanie ceny typowej, średniej dla zbioru nieruchomości podobnych. Występujące zwykle silne zróżnicowanie cech nieruchomości co do ich cech wpływających na poziom cen sprawia, że większości przypadków nie ma mowy o kształtowaniu się jakiejś typowej, średniej ceny dla nieruchomości o zróżnicowanym przeznaczeniu ze względu na sposób optymalnego wykorzystania terenu nieruchomości i inne cechy.
Metoda korygowania ceny średniej (MKCŚ) jest efektywna jedynie przy określaniu wartości nieruchomości, dla których istnieje masowy, stabilny obrót a cechy nieruchomości są silnie zestandaryzowane i mało zmienne. Dotyczy to np. lokali mieszkalnych, gdzie można mówić np. o średniej cenie lokali mieszkalnych na danym osiedlu lub w dzielnicy miasta, która może być poziomem wyjściowym wyceny. Rynek gruntów, szczególnie na obszarach silnie zurbanizowanych, nie należy do tego typu rynków. Wprawdzie z każdego, dowolnego, zbioru cen transakcyjnych da się wyliczyć średnie (arytmetyczną, geometryczną lub medianę) ale nie oznacza to, że stanowią one reprezentatywną miarę tendencji centralnej efektywnie charakteryzującą dany rynek.
W związku z tym zastosowanie metody korygowania ceny średniej (MKCŚ) jest zwykle dla nieruchomości silnie zróżnicowanych bardzo ograniczone i dotyczyć może w zasadzie jedynie tych rzadkich przypadków, gdy na danym terenie (dzielnica, osiedle) występuje masowy obrót standardowymi działkami pod budownictwo jednorodzinne uzyskanymi z podziałów dużych terenów. W pozostałych przypadkach, metoda korygowania ceny średniej (MKCŚ) nie może w ogóle mieś efektywnego, prowadzącego do właściwych wyników zastosowania.
Możliwość zastosowania metody porównywania nieruchomości parami (MPNP)
Z kolei analiza uwarunkowań metodologicznych metody porównywania nieruchomości parami (MPNP) ukazuje, że także ta metoda nie może mieć w przypadku wyceny gruntów niezabudowanych o zróżnicowanym kształcie, przeznaczeniu, uzbrojeniu, dostępie do drogi i wykorzystaniu efektywnego zastosowania. Wynika to z samych założeń tej metody, której istotą jest korygowanie nieruchomości o niewielkiej liczbie cech rynkowych i niewielkim zróżnicowaniu różnic w cechach, mających stosunkowo niewielki wpływ na wartość. Dla nieruchomości gruntowych na terenach zurbanizowanych zazwyczaj nie da się w ogóle znaleźć nieruchomości na tyle mało różniących się od szacowanej aby można było je porównywać w sposób bezpośredni ze względu na niewiele się różniące nieliczne cechy przy zasadni-czym bliskim podobieństwie większości cech. Można tego dokonać jedynie poprzez albo pominięcie cech rzeczywiście różnicujących nieruchomości porównywane, co prowadzi do pozornego bliskiego podobieństwa nieruchomości porównywanych (np. pominięcie kształtu nieruchomości, dostępności poszczególnych mediów, dostępu do drogi, uzbrojenia itd.), lub takie określenie cech nieruchomości, które w rzeczywistości nie opisują realnych różnic między nieruchomościami. Np. określenia typu dobry/średni/zły pozwalające na przyjmowanie jako podobnych nieruchomości o stanach w rzeczywistości bardzo zróżnicowanych.
Metoda porównywania nieruchomości parami (MPNP) jest efektywna dla nieruchomości, dla których istnieje obrót mniej stabilny i mniej masowy, na tyle rzadki, aby trudno było mówić o bezpośrednim kształtowaniu się jakichś średnich cen, ale same nieruchomości muszą być stosunkowo mało skomplikowane i mało zróżnicowane co do cech rynkowych i w związku z tym można wprowadzać stosunkowo niewielkie poprawki dla stosunkowo niewielkich różnic w cechach rynkowych.
Dotyczy to np. domów jednorodzinnych lub typowych działek pod takie budownictwo, gdzie obrót jest mniej płynny ale zróżnicowanie cech nieruchomości stosunkowo niskie. Rynek gruntów o zróżnicowanym przeznaczeniu (nieruchomości gruntowych na terenach zurbanizowanych) nie należy do tego typu rynków i w związku z tym zastosowanie metody porównywania nieruchomości parami (MPNP) jest dla tego typu nieruchomości bardzo ograniczone i dotyczy sytuacji raczej wyjątkowych.
Zważywszy na koszty toczonych sporów oraz rosnący brak zaufania do instytucji publicznych ustalających na podstawie wyceny nieruchomości różnego typu opłaty publiczne, ceny, wysokości odszkodowania i inne kwoty warto chyba zastanowić się nad systemową ewolucją sposobu wyceny na potrzeby podmiotów publicznych. Na załączonych „obrazkach” wyraźnie widać, że na wyciągnięcie ręki dostępne są już w Polsce praktyczne możliwości istotnej poprawy sytuacji.