Relacja z Konferencji: Nowoczesna wycena. System ekspertowy wyceny nieruchomości komercyjnych dla Warszawy i regionu warszawskiego | Nowoczesna wycena nieruchomości | Analizy i Badania Rynku

The conference was held on January 21, 2015 in Warsaw, at the seat of the Polish Chamber of Commerce at ul. Trębacka 4.
The participants of the conference were representatives of the National Bank of Poland, commercial banks specializing in lending commercial real estate, the AMRON Center, representatives of government executive agencies and companies of the State Treasury managing public resources of commercial real estate, as well as lawyers and tax advisors. The course of the Conference and the composition of its participants proved that there is a clear interest in modern, efficient and reliable solutions in the field of real estate appraisal, using the availability and quality of public and commercial sources of information about real estate and modern technological possibilities.
At the conference, the idea of the valuation process and the components of the system solution, tools and technologies used for its construction and, above all, a specific solution in the form of an operational expert system for the capital city of Warsaw were presented. Warsaw and the Warsaw region, through which the participants of the Conference were presented with the valuation of real properties.
The conference consisted of five main parts:

discussing the idea of the real estate appraisal process resulting from legal regulations and professional practice,
presentation of the information database used to create the expert system,
discussion of the market analysis necessary for the proper conduct of the property valuation process, including the creation of a system solution,
prezentacja mapy cen nieruchomości komercyjnych dla Warszawy i regionu warszawskiego o wysokiej rozdzielczości i dokładności, wizualizującej przebieg stref cenowych, ich powiązanie z lokalizacją ogólną i szczegółową, ciągami komunikacyjnymi, obszarami osadniczymi, przeszkodami terenowymi itd
przedstawienie praktycznych przykładów wycen konkretnych nieruchomości komercyjnych wykonanych przy zastosowaniu systemu ekspertowego.

Prezentacja zawartości oraz struktury bazy danych informacyjnych
Wyraźne zainteresowanie uczestników Konferencji wywołała prezentacja zawartości bazy danych informacyjnych stanowiącej istotny element składowy systemu ekspertowego. Na przykładzie bazy danych o transakcjach nieruchomości komercyjnych przeprowadzonych w Warszawie oraz regionie warszawskim uprzytomnione zostały praktyczne możliwości wynikające z dostępności i jakości współczesnych źródeł informacji o nieruchomościach. Uczestnicy Konferencji mieli okazję się przekonać, że obecny stan źródeł informacji o nieruchomościach pozwala na tworzenie baz danych informacyjnych o niedostępnej wcześniej kompletności i szczegółowości. Na przykładzie istniejącej bazy danych wykazano, że istnieje realna możliwość gromadzenia informacji o niżej wyszczególnionych cechach i parametrach dla ponad 3500 nieruchomości komercyjnych stanowiących przedmiot transakcji na obszarze m.st. Warszawy i regionu warszawskiego w latach 2006 – 2014:

określenie danych formalnych nieruchomości będących przedmiotem obrotu (dane geodezyjne i wieczystoksięgowe),
określenie cen transakcyjnych,
geokodowanie szczegółowej lokalizacji wszystkich nieruchomości (długość i szerokość geograficzna),
określenie szczegółowej lokalizacji nieruchomości względem układu drogowego, zgodnej z kategoryzacją dróg i określenie szczegółowego dojazdu do nieruchomości,
opis terenu nieruchomości: powierzchnia, szerokość, długość, rezerwa gruntowa, powierzchnia parkingów, rezerw gruntowych, placów utwardzonych, powierzchni wód na terenie nieruchomości, przekroczeń granic, powierzchni złóż etc.,
opis zabudowy nieruchomości: powierzchnia, typ zabudowy, liczba kondygnacji, podpiwniczenie, typ powierzchni,
stan i charakterystyka zabudowy: technologia, konstrukcja, okres budowy, stan techniczny, standard, nowoczesność, architektura, ochrona zabytków,
kategoria wg Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (KOB),
Rodzaj nieruchomości (wg Rekomendacji J KNF),
określenie stawki VAT (0%/zw., 22/23%) charakteryzującą transakcję,
określenie warunków zawarcia transakcji takich jak: sprzedający i kupujący: podmiot prywatny/podmiot publiczny, sprzedaż w drodze przetargu, sprzedaż na poprawę warunków nieruchomości sąsiedniej.

Zaprezentowany zasób informacji stanowiący bezcenne i niezwykle obszerne źródło informacji o rynku nieruchomości komercyjnych otwiera możliwość tworzenia niewykorzystywanych wcześniej rozwiązań systemowych jednakże wydobycie wiedzy z tak dużego zbioru informacji wymaga zastosowania odpowiednich dla tego celu, zaawansowanych narzędzi analitycznych, które omówione zostały w dalszej części Konferencji.
Omówienie analizy rynku nieruchomości komercyjnych
W kolejnej części Konferencji omówiona została analiza rynku nieruchomości komercyjnych wykonana w oparciu o utworzoną kompleksową bazę danych informacyjnych o cenach transakcyjnych i cechach nieruchomości. Wskazano, że podstawowym celem analizy rynku opracowywanej na potrzeby wyceny nieruchomości jest wyłonienie cech nieruchomości mających udowodniony wpływ na poziom o cen oraz określenie liczbowego wymiaru tego wpływu. Surowcem do analizy rynku nieruchomości jest materiał informacyjnych zawarty w utworzonej bazie danych informacyjnych. Efektem analizy rynku przeprowadzonej metodami statystycznymi jest model wartości nieruchomości komercyjnych stanowiący formułę kalkulacyjną (wzór), który obrazuje w sposób jednoznaczny związek pomiędzy wartością nieruchomości a jej cechami rynkowymi. Na Konferencji wyjaśniona została idea oraz zastosowanie modelu wartości na potrzeby określania wartości rynkowej nieruchomości. Wskazano, że przy rosnącym i coraz powszechniejszym dostępnie do coraz większej zasobów informacji rynkowych uzasadnione ze względów merytorycznych stało się wykorzystywanie na potrzeby wyceny nieruchomości metody analizy statystycznej rynku (MASR) – jednej z 3 równouprawnionych i dopuszczonych prawem metod wyceny, w których określana jest wartość rynkowa (WR) nieruchomości, której istota polega na przeanalizowaniu wpływu zmienności cech nieruchomości na ich wartość, w drodze przeanalizowania pełnego spektrum zmienności cech i cen występujących na rynku.
Fakt, że wycena nieruchomości metodą analizy statystycznej rynku (MASR) jest w przygotowaniu wstępnym najbardziej pracochłonna i wymaga zastosowania do analizy metod i narzędzi badawczych bardziej zaawansowanych, wymagających wyższego poziomu kompetencji na etapie analizy rynku i stworzenia obiektywizującego modelu wartości owocuje w efekcie następującymi zaletami:

analiza rynku dokonywana jest wg jednolitych kryteriów i wg jednolitego punktu odniesienia jakim jest baza danych – pełna lub stanowiąca próbę reprezentacyjną rynku;
zastosowane zaawansowane metody analizy danych rynkowych pozwalają na obiektywne i rzetelne określenie wpływu różnych cech rynkowych na wartość nieruchomości, dzięki czemu uzyskany wynik wyceny w oparciu o tak określone wpływ cech jest zobiektywizowany;
zastosowanie jednolitej analizy wykonanej wg jednolitych kryteriów, z określeniem wpływu poszczególnych cech rynkowych pozwala na jednolitą wycenę wszystkich nieruchomości na obszarze danego rynku, jeżeli cechy rynkowe nieruchomości szacowanej mieszczą (prze-znaczenie, wielkość, lokalizacja, uzbrojenie itp.) się w zakresie zmienności cech przeanalizowanych dla danego rynku;

Istotną praktyczną korzyścią wynikającą z posługiwania się kompletnymi i szczegółowymi bazami danych oraz kompleksowymi analizami jest możliwość wyeliminowania zarzutów intencjonalnego lub subiektywnego dobru danych porównawczych oraz posługiwania się fragmentarycznymi, niepełnymi i często przypadkowymi zbiorami danymi informacyjnymi.
Zwieńczeniem Konferencji oraz jej punktem kulminacyjnym była prezentacja wycen konkretnych nieruchomości przy wykorzystaniu systemu ekspertowego opracowanego przy wykorzystaniu wcześniej zaprezentowanej bazy danych oraz omówionej w dalszej części analizy rynku nieruchomości.

W pierwszej kolejności zaprezentowane zostały dwa główne i komplementarne elementy składowe rozwiązania systemowego wraz z ich zawartością:

baza danych informacyjnych zawierająca ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianych wpływających na poziom ich cen (wymagana Art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz § 4. 1. Rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego)
analiza rynku (wymagana § 3. 2. Rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego) określająca cechy nieruchomości mające udowodniony wpływ na na poziom cen a także liczbowy wymiar tego wpływu.

Prezentacja bazy danych informacyjnych
Baza informacji obejmująca ceny transakcyjne nieruchomości komercyjnych oraz cechy rynkowe nieruchomości, opracowana na podstawie jednolitych kryteriów opisu cech rynkowych wpływających na poziom cen nieruchomości oraz warunków zawarcia transakcji, dotycząca transakcji nieruchomości zlokalizowanych na obszarze Warszawy oraz na terenie powiatów: grodziskiego, legionowskiego, mińskiego, nowodworskiego, otwockiego, piaseczyńskiego, pruszkowskiego, zachodniowarszawskiego, wołomińskiego za okres pełnych 9 lat wstecz.
W ww. okresie na opisanym wyżej obszarze zidentyfikowano oraz przeanalizowano i szczegółowo opisano pod względem warunków zawarcia transakcji oraz cech rynkowych łącznie 3162 transakcji nieruchomości komercyjnych wszelkich typów. W drodze analizy dokumentacji źródłowej oraz pozyskania informacji w terenie (w zakresie cech nieruchomości stwierdzalnych w terenie – objazdy i dokumentacja fotograficzna) w Dziale Danych firmy realexperts.pl sp. z o.o. dokonano opracowania szczegółowej bazy danych zawierającej informacji o stanie, cechach rynkowych i warunkach zawarcia transakcji nieruchomości będących przedmiotem obrotu na terenie Warszawy oraz 10 powiatów w latach 2006-2014.
Zasób informacji pozyskanych i zgromadzonych w bazie informacji o nieruchomościach:
W procesie opracowywania pełnej bazy danych informacji o nieruchomościach, dla wszystkich dostępnych nieruchomości komercyjnych będących przedmiotem obrotu na obszarze Warszawy i 10 powiatów sąsiednich w latach 2006-2014, wykonane zostały m.in. następujące prace ustalające ceny, cechy rynkowe i warunki zawarcia transakcji:

określenie danych formalnych nieruchomości będących przedmiotem obrotu (dane geodezyjne i wieczystoksięgowe),
określenie cen transakcyjnych,
geokodowanie szczegółowej lokalizacji wszystkich nieruchomości (długość i szerokość geograficzna),
określenie szczegółowej lokalizacji nieruchomości względem układu drogowego, zgodnej z kategoryzacją dróg i określenie szczegółowego dojazdu do nieruchomości,
opis terenu nieruchomości: powierzchnia, szerokość, długość, rezerwa gruntowa, powierzchnia parkingów, rezerw gruntowych, placów utwardzonych, powierzchni wód na terenie nieruchomości, przekroczeń granic, powierzchni złóż etc.,
opis zabudowy nieruchomości: powierzchnia, typ zabudowy, liczba kondygnacji, podpiwniczenie, typ powierzchni,
stan i charakterystyka zabudowy: technologia, konstrukcja, okres budowy, stan techniczny, standard, nowoczesność, architektura, ochrona zabytków,
kategoria wg Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (KOB),
Rodzaj nieruchomości (wg Rekomendacji J KNF),
określenie stawki VAT (0%/zw., 22/23%) charakteryzującą transakcję,
określenie warunków zawarcia transakcji takich jak: sprzedający i kupujący: podmiot prywatny/podmiot publiczny, sprzedaż w drodze przetargu, sprzedaż na poprawę warunków nieruchomości sąsiedniej.

Prezentacja zawartości bazy danych informacyjnych opracowana na podstawie dostępnych publicznych i komercyjnych źródeł informacji o nieruchomościach wspomaganych przeprowadzonymi oględzinami pozwoliła wykazać, że istnieje realna praktyczna możliwość tworzenia kompleksowych i szczegółowych zbiorów danych informacyjnych niezbędnych dla tworzenia dobrych jakościowo rozwiązań systemowych w zakresie wyceny. na Konferencji wskazano, że choć jakość i zakres gromadzonych danych mają bezpośredni wpływ na jakość i wiarygodność procesu wyceny nieruchomości to zbiory danych informacyjnych o zaprezentowanej zawartości zwykle nie są ani tworzone a tym samy nie są wykorzystywane na potrzeby analizy rynku.

Przykłady wyceny nieruchomości komercyjnych przedstawione na Konferencji
In the next part of the Conference, the analysis of the commercial real estate market was discussed, based on the created comprehensive database of information on transaction prices and real estate characteristics.

First, the content of the information data set used to prepare the system solution was discussed. The collection includes XXX commercial real estate transactions that were made in the area of Warsaw